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Einführung in das gewerbliche Mietrecht Teil V Mängel der Mietsache


Der Mieter hat verschiedene Rechte bei Mängeln der Mietsache. Ein Mangel der Mitsache liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigt ist. Ein Mangel kann als Sach- oder als Rechtsmangel auftreten. Ein Sachmangel kann im Objekt selber liegen, z.B. bauliche Mängel des Objektes. Ein anderer Fall ist die falsche Flächenangabe, wenn also die tatsächliche Nutzfläche des Objektes erheblich von der vertraglich vereinbarten abweicht. Grundsätzlich wird hierbei bei einer Abweichung von mehr als 10 % ein Mangel angenommen.

Ein Sachmangel kann jedoch auch durch eine Einwirkung von außen auf das Objekt vorliegen. Hierzu zählen vor allem Beeinträchtigungen des Mietobjektes durch Lärm, Luftverschmutzung (insbesondere bei Baustellen vor der Tür) oder Gerüche (etwa bei einer gastronomischen Nutzung eines Nachbarobjektes).

Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn die Mietsache zwar gebrauchsfähig ist, jedoch aufgrund der Rechte eines Dritten an der Mietsache dem Mieter vom Vermieter nicht zur Nutzung überlassen werden kann.
Ein Rechtsmangel stellt z.B. die Doppelvermietung dar. Hat der Vermieter das Objekt zweimal vermietet und hat der andere Mieter das Objekt bereits in Benutzung, so besteht kein Anspruch des einen Mieters auf Auszug des anderen Mieters. Es kommt in einem solchen Fall jedoch ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter in Betracht.

Liegt ein Mangel vor, so kann der Mieter verlangen, dass dieser Mangel beseitigt wird. Erfolgt dies nicht, so kann der Mieter entweder die Miete mindern, einen Schadensersatzanspruch geltend machen oder außerordentlich kündigen.

1. Minderung der Miete

Die Minderung der Miete ist kein Anspruch, der erst durchgesetzt werden müsste, sondern die Minderung tritt automatisch bei Vorliegen eines schwerwiegenden Mangels ein. Liegt also ein Mangel vor und der Vermieter schafft keine Abhilfe, so kann der Mieter von sich aus einen Teil der Mietzahlung zurückhalten. Wurde bei Vorliegen eines Mangels zunächst die volle Miete weitergezahlt, so kann der zuviel gezahlte Teil der Miete vom Vermieter zurückverlangt werden.
Die Höhe des Minderungsbetrages bestimmt sich nach der Schwere des Mangels und der Auswirkung auf den Gebrauch der Mietsache. Grundlage der Minderung ist dabei immer die Bruttowarmmiete.

2. Schadens- oder Aufwendungsersatz

Liegen Mängel bereits bei Vertragsschluss vor, so haftet der Vermieter auf jeden Fall. Auf ein Verschulden kommt es dann nicht an (so genannte Garantiehaftung). Tritt der Mangel jedoch erst nach Vertragsschluss auf, so haftet der Vermieter nur bei Verschulden oder Verzug der Mängelbeseitigung.
Der Mieter ist auch berechtigt, einen bestehenden Mangel selbst zu beseitigen. Er kann dann die Aufwendungen, die zur Mängelbeseitigung notwendig waren, vom Vermieter erstattet verlangen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter mit der Mängelbeseitigung im Rückstand war oder eine umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache nötig war.


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Kontakt:


Rechtsanwalt Stefan Renz studierte Jura an der Ernst-Moritz-Arndt Universität Greifswald, der Lancaster University / Großbritannien mit Schwerpunkt Internationales Wirtschaftsrecht und der Universität Leipzig. Er ist seit 2006 Partner bei Brennecke & Partner im Standort Leipzig.

Seit einer Gesetzesänderung zum 01.06.2007 dürfen Anwälte generell vor allen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten auftreten; wir stehen Ihnen für die gerichtliche Vertretung gerne zur Verfügung.

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Während des Referendariates war Rechtsanwalt Stefan Renz u.a. für eine große deutsche Wirtschaftskanzlei in Moskau tätig.

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  • Russisch

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Stefan Renz ist überwiegend tätig in den Bereichen

  • Immobilienrecht, insbesondere gewerbliches Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht
  • Gesellschaftsrecht
  • Vertragsrecht

Rechtsanwalt Stefan Renz ist Mitglied in der

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Rechtsanwalt Peter Hesse studierte Rechtswissenschaften in Potsdam. Er ist seit 2006 Partner bei Brennecke & Partner sowie Gründer und Geschäftsführer des Standortes Potsdam.

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Während seines Studium und des Referendariats am Landgericht Potsdam war Rechtsanwalt Peter Hesse als Leistungssportler in der 1. und 2. Bundesliga in der Sportart Ringen tätig.

Rechtsanwalt Peter Hesse ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 

und Autor eines Blog´s zu Themen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts.

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"Unterstützung von Führungskräften und Mitarbeitern im Mietrecht - Beratungsflatrates"

"Unterstützung von Führungskräften und Mitarbeitern im WEG-Recht - Beratungsflatrate"

 

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Rechtsanwalt Peter Hesse ist überwiegend tätig in den Bereichen

  • Immobilienrecht - hier insbesondere Wohnungseigentumsrecht, (gewerbliches) Miet- und Maklerrecht
  • Arbeitsrecht
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Darüber hinaus liegen seine Interessen im Bereich des

Rechtsanwalt Peter Hesse ist Mitglied im

  • BWE - Bund der Wohnungs- und Grundeigentümer e.V., 1. Vorsitzender im Kreisverband Potsdam
  • DAV - Deutscher Anwaltsverein e.V.
  • Potsdamer Anwaltsverein e.V.
  • Arbeitsgemeinschaft Sportrecht im DAV
  • Präsidiumsmitglied Ringerclub "RC Germania" Potsdam e.V.
  • Präsidiumsmitglied Ringerverband Brandenburg e.V.

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