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Vertragsstrafenvorbehalt bei der Abnahme

Sachverhalt:

 

Ein Bauträger stellt das Bauwerk verspätet fertig. Der Käufer hat gegenüber dem Bauträger die Geltendmachung der Vertragsstrafe bereits vor der Abnahme schriftlich angekündigt, worauf diesem der Bauträger dem Erwerber eine Schadensersatzforderung von 15,00 DM (EUR 7,67) je Quadratmeter im Monat bestätigt, weitere Schadensersatzansprüche aber ablehnt.

Bei der kurze Zeit danach durchgeführten förmlichen Abnahme wiederholt der Erwerber den Vertragsstrafenvorbehalt nicht.

 

Entscheidung:

 

Das OLG Celle (OLG Celle, Urteil vom 17.12.1998, AZ 14 U 282/97) lässt im Ausnahmefall aufgrund der Bestätigung des Bauträgers die Aufrechnung der Vertragsstrafe gegen die Rechtsvergütung durchgreifen. Hierdurch hätte er zum Ausdruck gebracht, dass die bereits erwirkte Vertragsstrafe im Rahmen der Abrechnung angerechnet werden dürfe.

 

Praxistipp:

 

Hier muss höchste Vorsicht angewendet werden. Zum einen betrifft das Urteil einen absoluten Ausnahmefall. Zum anderen ist generell zwingende Voraussetzung der Geltendmachung einer Vertragsstrafe bei einem Vertrag nach VOB/B, dass diese bei der Abnahme vorbehalten wird. Dies kann auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht vollständig ausgeschlossen werden.

 

Bei einer förmlichen Abnahme muss der Vorbehalt in das Abnahmeprotokoll aufgenommen sein. Bei einer fiktiven Abnahme muss der Vorbehalt innerhalb der Frist nach § 12 Nr. 5 VOB/B erklärt werden.

 

Wenn ein Architekt den Vorbehalt erklärt, ist dieser unwirksam, wenn der Architekt so nicht gesondert bevollmächtigt gewesen war, da es sich um eine rechtsgeschäftliche Vertretung des Bauherrn handelt.

 

Die Geltendmachung des Vorbehaltes bei Abnahme muss auch dann erfolgen, wenn mit dem Vertragsstrafenanspruch schon vorher aufgerechnet worden war.


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Stand: Oktober 2005


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Portrait  Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen um Bau- und Werkverträge. Er prüft Bauverträge, begleitet Bauvorhaben in den verschiedenen Leistungsphasen und vertritt bei Streitigkeiten um Bauleistungen. Er berät und vertritt im öffentlichen Baurecht wie im privaten Baurecht. Er ist Fachmann für VOB- wie für BGB-Verträge.
Rechtsanwalt Bühler begleitet Rechtsstreite um Baumängel über die außergerichtliche Verhandlung mit Sachverständigen über das selbständige Beweissicherungsverfahren bis hin zum Bauprozess.
Er berät Architekten, Bauunternehmen, Subunternehmer, Handwerker und Bauherren in allen Belangen wie Baugenehmigung, Bauplanung, Bauausführung sowie Bauabnahme. Er begleitet Geschäftsführer von Bauunternehmen bei Auseinandersetzungen nach dem Baugeldforderungssicherungsgesetz.
Rechtsanwalt Olaf Bühler ist Dozent für Baurecht und Architektenrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er hat im Baurecht veröffentlicht:

  • „Der Bebauungsplan im öffentlichen Baurecht“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-19-9
  • „Die Baugenehmigung“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-37-3

Olaf Bühler ist Dozent für Baurecht bei der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet Vorträge, Seminare und Schulungen zu den Themen:

  • HOAI für Architekten und Ingenieure
  • Bauen im Bestand
  • Die Koordinierungspflichten der am Bau Beteiligten
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  • Baugeldforderungssicherungsgesetz – Haftungsfalle für Geschäftsführer

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