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Einführung in das gewerbliche Mietrecht Teil III Die Miete


Der Mieter ist in erster Linie zur Zahlung der Miete verpflichtet. Die Höhe der Miete muss im Mietvertrag festgelegt sein. Die Miete bei Mietverträgen über Räumlichkeiten ist immer am dritten Werktag eines Monats fällig (§§ 579 II, 556b I BGB). Soll die Miete zu einem anderen Zeitpunkt fällig werden, so kann dies vertraglich vereinbart werden.
Die Miethöhe unterliegt als Preisvereinbarung nicht der AGB-Kontrolle in Formularverträgen.

Grundsätzlich unterliegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 4 Nr. 12 UStG nicht der Umsatzsteuerpflicht. Trotzdem ist es dem Vermieter nach § 9 UStG möglich auf diese Steuererleichterung zu verzichten und auf die Miete Umsatzsteuer zu erheben. Der Mieter ist zur Zahlung der Umsatzsteuer nur verpflichtet, wenn dies eindeutig im Mietvertrag so festgelegt ist, oder wenn sich der Vermieter die Umsatzsteueroption bei Vertragsschluss eindeutig offen gelassen hat. Hat der Vermieter zur Umsatzsteuerzahlung optiert, so fallen unter die Umsatzsteuerpflicht auch Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.

Neben oder statt der einfachen Grundmiete gibt es weitere Gestaltungsmöglichkeiten der Miete. Dazu zählen insb. die Umsatzmiete, die Staffelmiete und die Miete mit Wertsicherungsklausel

Bei der Umsatzmiete wird die Höhe der zu entrichtenden Miet ganz oder teilweise vom Umsatz des Mieters abhängig gemacht. Bei einer vollständigen Abhängigkeit der Miete vom Umsatz nimmt der Vermieter voll am unternehmerischen Risiko des Mieters teil, d.h. es kann u.U. zu einem vollständigen Mietausfall kommen.

Eine Staffelmietvereinbarung ermöglicht eine Erhöhung der Miete in regelmäßigen Zeitabständen. Dabei kann eine betragsmäßige als auch eine prozentuale Steigerung der Miete vereinbart werden.

Bei Wertsicherungs- oder auch Gleitklauseln tritt eine automatische Mietanpassung unter bestimmten Voraussetzungen eine. Die Entwicklung der Miete wird dabei an den Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes angelehnt. Erhöht sich dieser Index um einen bestimmten Betrag, so erhöht sich die Miete ebenfalls um diese Steigerung.
Nebenkosten

Neben der Kaltmiete als Nutzungsentgelt sind auch regelmäßig die Betriebskosten (oder Nebenkosten) Bestandteil der Miete. Die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter muss ausdrücklich vereinbart werden, da die Betriebskosten gemäß § 535 I 3 BGB eigentlich vom Vermieter zu tragen sind. Dabei sind die vom Mieter zu tragenden Kosten einzeln aufzuführen, die Formulierung „die Betriebskosten trägt der Mieter“ sind von der Rechtsprechung wiederholt als unwirksam angesehen worden (ZMR 03/22).

Die Abrechnung der Nebenkosten muss ebenfalls einigen Anforderungen genügen.
Es muss in der Abrechnung mindestens
- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
- die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels
- die Berechnung des Anteils des Mieters
- der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
enthalten sein.

Die aus dem Wohnraummietrecht bekannte einjährige Abrechnungsfrist gilt im gewerblichen Mietrecht nicht. Es kann jedoch unter Umständen bei einem zu langen Zeitraum zwischen Abrechnungszeitraum und der Abrechnung selbst eine Verwirkung eintreten.




 

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Stand: Oktober 2006


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Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen.

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  • Parteispezifische Bedürfnisse
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Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Olaf Bühler prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG. 

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