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Lasten und Kostentragungspflicht im WEG – 1.Teil: Wohngeld, Kostenverteilungsgrundsatz


Durch den Erwerb von Wohnungseigentum werden nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten begründet. Eine der Verpflichtungen besteht in der Lasten- und Kostentragungspflicht. Doch was versteckt sich hinter diesem allgemeinen Begriff im Einzelnen?

1. Wohngeld

Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten einer Instandsetzung, einer Instandhaltung, der sonstigen Verwaltung und durch den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums anteilmäßig zutragen (Fußnote). Der Beitrag der Wohnungseigentümer zur Kosten- und Lastenpflicht wird als Wohngeld bezeichnet.

Wie Hoch der Beitrag des einzelnen Eigentümers ist, richtet sich nach dem so genannten Kostenverteilungsschlüssel. Im Gegensatz dazu sind die Kosten des Sondereigentums von jedem Wohnungseigentümer selbst zu tragen.

Beispiele: Die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums umfassen insbesondere

- die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kosten, soweit sie anfallen,
- die öffentlichen Lasten des Grundstückes,
- die Wasser und Entwässerungskosten des Gemeinschaftseigentums,
- die Instandhaltungsrückstellung,
- das Verwalterhonorar,
- die sonstigen Kosten der Verwaltung (Fußnote),
- die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten.

2. Kostenverteilungsgrundsätze

Der Kostenverteilungsschlüssel ergibt sich entweder aus dem Gesetz (Fußnote) oder aus einer Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung. Der gesetzliche Verteilungsschlüssel richtet sich nach den Miteigentumsanteilen der einzelnen Wohnungseigentümer (Fußnote).

Die Kostentragungspflicht entsteht unabhängig von der Kostenverursachung. Es kommt nicht darauf an, ob ein Wohnungseigentümer einen Bestandteil des Gemeinschaftseigentums tatsächlich nutzt (Fußnote).

Praxistipp: Eine Befreiung von einzelnen Kosten ist durch eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern zulässig.

Die vertragliche Festlegung des Kostenverteilungsschlüssels in der Gemeinschaftsordnung ist ebenfalls möglich. Hier kann ein anderer Kostenverteilungsschlüssel gewählt werden, der den besonderen Anforderungen in der Wohnanlage Rechnung trägt.

Beispiel: Verteilung der Kosten nach dem Verhältnis Wohn- und Nutzflächen oder nach der Kopfzahl der tatsächlichen Nutzer.

Praxishinweis: Besondere Probleme ergeben sich immer wieder bei der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels. Es ist zu beachten, dass die Wohnungseigentümer hinsichtlich der Änderung des gesetzlichen als auch des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels keine Beschlusskompetenz haben. Bezüglich der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten enthält die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Fußnote) entsprechende Regelungen, die auf das Wohnungseigentum anwendbar sind (Fußnote). Die Gesamtheizkosten und die Warmwasserkosten sind anteilig nach der Wohn- oder Nutzfläche und dem tatsächlichen Verbrauch aufzuteilen. Die Wohnungseigentümer können einmalig durch Mehrheitsbeschluss festlegen, wie viel Prozent der Kosten verbrauchsabhängig verteilt werden sollen.

Werden am Gemeinschaftseigentum bauliche Veränderungen oder Aufwendungen, die mehr als nur ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung beinhalten, vorgenommen, so können diese Kosten nicht zwangsläufig auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden. Kosten dieser baulichen Veränderungen haben nur die Wohnungseigentümer zu tragen, die den Maßnahmen zugestimmt haben (Fußnote).


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