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Haftungsrisiko des Architekten, wenn er den Bauvertrag selbst formuliert

Sachverhalt:

Der Architekt übersendet seinem Auftraggeber einen vorbereitenden Generalunternehmervertrag. Darin wurde der Fertigstellungstermin und eine Vertragsstrafenvereinbarung für den Fall der Fristüberschreitung in Höhe von 3/1000 der Netto-Auftragssumme für jeden Tag der Verspätung ohne Vertragsstrafenobergrenze geregelt.

Der Architekt weist den Auftraggeber bei der Übersendung des vorbereitenden Generalunternehmervertrages darauf hin, dass er diesen durch einen Rechtsanwalt überprüfen lassen soll. Nach verspäteter Baufertigstellung rechnet der Auftraggeber gegen den Vergütungsanspruch des Generalunternehmers mit einem Vertragsstrafenanspruch erfolglos auf. Die fehlende Vertragsstrafenobergrenze macht die gesamte Vertragsstrafenvereinbarung unwirksam. Der Auftraggeber macht gegen den Architekten einen Schadensersatzanspruch geltend.

Entscheidung:

Das OLG Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil vom 26.09.2002 - 12 U 63/02) hat eine Haftung des Architekten angenommen. Das Gericht begründet dies damit, dass ein Architekt über wesentliche Kenntnisse des Baurechts und des Werkvertragsrechts verfügen muss. Dazu zählen jedenfalls die Grundsätze über die Vereinbarung von Vertragsstrafen, da es sich hierbei um äußerst gängige Vereinbarungen handelt.

Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe für den Fall der Bauzeitenüberschreitung ist geradezu ein klassischer Bestandteil von Bauträgerverträgen. Der BGH hatte über die Frage der Notwendigkeit einer Gesamtbegrenzung derartiger Vertragsstrafen als Voraussetzung für deren Wirksamkeit bereits Jahre zuvor entschieden. Der Architekt hatte vorliegend durch die Übersendung eines Vertragsentwurfs, der eine solche Obergrenze nicht enthielt, gegen seine Verpflichtung aus dem Architektenvertrag verstoßen. In derartigen Fällen haftet der Architekt nach § 635 BGB a.F.

Die Anregung bei der Vertragsübergabe, der Auftraggeber möchte den Bauvertrag durch einen Rechtsanwalt überprüfen lassen, entlastet den Architekten nicht. Dieser hätte vielmehr einen nachdrücklichen Hinweis auf die mögliche Unvollständigkeit und Rechtsunwirksamkeit der vorgeschlagenen Vertragsstrafenvereinbarung erteilen müssen, um den Auftraggeber ausreichend davor zu schützen, dass eine unwirksame Klausel in das Vertragsverhältnis aufgenommen wird.

Praxistipp:

Die Rechtsprechung setzt voraus, dass der Architekt bei der Vorbereitung der Vertragsbedingungen die Kenntnisse der ,,klassichen Bestandteile von Bauwerksverträgen`` aufweisen kann. Dazu zählen beispielsweise Skontovereinbarungen, eindeutige Regelung über die Gewährleistungsfristen (BGH, BauR 1983,168), die wirksame Vereinbarung der VOB/B sowie die Abnahmevereinbarungen.


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Stand: Februar 2005


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Portrait  Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen um Bau- und Werkverträge. Er prüft Bauverträge, begleitet Bauvorhaben in den verschiedenen Leistungsphasen und vertritt bei Streitigkeiten um Bauleistungen. Er berät und vertritt im öffentlichen Baurecht wie im privaten Baurecht. Er ist Fachmann für VOB- wie für BGB-Verträge.
Rechtsanwalt Bühler begleitet Rechtsstreite um Baumängel über die außergerichtliche Verhandlung mit Sachverständigen über das selbständige Beweissicherungsverfahren bis hin zum Bauprozess.
Er berät Architekten, Bauunternehmen, Subunternehmer, Handwerker und Bauherren in allen Belangen wie Baugenehmigung, Bauplanung, Bauausführung sowie Bauabnahme. Er begleitet Geschäftsführer von Bauunternehmen bei Auseinandersetzungen nach dem Baugeldforderungssicherungsgesetz.
Rechtsanwalt Olaf Bühler ist Dozent für Baurecht und Architektenrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er hat im Baurecht veröffentlicht:

  • „Der Bebauungsplan im öffentlichen Baurecht“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-19-9
  • „Die Baugenehmigung“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-37-3

Olaf Bühler ist Dozent für Baurecht bei der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet Vorträge, Seminare und Schulungen zu den Themen:

  • HOAI für Architekten und Ingenieure
  • Bauen im Bestand
  • Die Koordinierungspflichten der am Bau Beteiligten
  • Gestörter Bauablauf aus Auftraggebersicht
  • Baugeldforderungssicherungsgesetz – Haftungsfalle für Geschäftsführer

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