Gewerbemietvertrag: Ausschluss von Mietminderung, Aufrechnung und Leistungsverweigerungsrecht

Die Minderung der Miete, die Aufrechnung und das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB können im Gewerberaummietvertrag formularmäßig ausgeschlossen werden, solange die Bereicherungsansprüche und Gewährleistungsansprüche des Mieters wegen vorhandener Mängel nicht berührt werden. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf in seinem Beschluss vom 31.5.2005, Aktenzeichen I-24 U 12/05, entschieden. Das Oberlandesgericht hat damit der Klage eines Vermieters stattgegeben, der rückständige Miete gerichtlich geltend gemacht hatte, die sein Mieter gemindert und teilweise aufgerechnet hatte.

Der gewerbliche Mietvertrag enthielt eine Klausel, wonach der Mieter die Miete nicht mindern durfte. Der Mieter hielt diese Klausel für rechtlich unzulässig und minderte die Miete dennoch. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat jetzt eindeutig entschieden, dass die Klausel wirksam ist. Der Ausschluss der Mietminderung führe nämlich nicht dazu, dass die Gewährleistungsrechte des Mieters dauerhaft ausgeschlossen seien, sondern verpflichte ihn nur, vorläufig den vollen Mietzins zu zahlen. Ihm sei damit aber nicht das Recht genommen, die überzahlte Miete nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zurückzufordern. Eine solche Einschränkung des Minderungsrechtes sei im gewerblichen Mietrecht nicht unangemessen und halte deshalb einer Überprüfung im Sinne des § 307 Abs. 2 BGB stand. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, dass im zu entscheidenden Fall die Rechte des Mieters gemäß § 8 des Mietvertrages nicht ausgeschlossen waren, sofern die geltendgemachten Mängeln vom Vermieter gar nicht bestritten wurden. Die Ausschlussklausel diene daher lediglich dazu, das Kostenrisiko des Vermieters zu vermindern. Der Mieter sei bei umstrittenen Mängeln gezwungen, seine Gewährleistungsrechte nicht durch eine Mietminderung, sondern durch eine spätere gerichtliche Rückforderung des gezahlten Mietzinses, geltend zu machen.

Zu dem gleichen Ergebnis kam das Oberlandesgericht Düsseldorf auch in Bezug auf das formularmäßig vereinbarte Aufrechnungsverbot und den Ausschluss des Leistungsverweigerungsrechtes nach § 320 BGB. Auch diese Klauseln halten einer Angemessenheitsprüfung stand. Sinn und Zweck der Klauseln würden der Klausel über die Beschränkung des Minderungsrechtes entsprechen. Im übrigen enthalte § 8 des Mietvertrages auch für diese Klauseln die Regelung, dass unstreitige, rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Gegenforderungen und -rechte nicht vom Ausschluss erfasst sind. In allen anderen Fällen müsste der Mieter allerdings seine Gewährleistungsrechte im Wege der Klage geltend machen.

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Stand: Juli 2026

Rechtsanwalt Christoph Lattreuter studierte Rechtswissenschaften in Marburg und Münster. Er ist seit 2003 zugelassener Rechtsanwalt und seit 2010 Geschäftsführer des Standortes Berlin. Zudem betreibt er seit Mitte 2011 unseren Standort in Leipzig.

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Rechtsanwalt Christoph Lattreuter berät und betreut überwiegend Mandanten in den Rechtsgebieten Arbeits- und Gesellschaftsrecht, Gewerblichen Rechtschutz und AGB-Recht sowie im Bau-, Architekten- und Verkehrsrecht.
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In 2003 und 2004 absolvierte er erfolgreich Fachanwalts-Lehrgänge im Arbeits- und Insolvenzrecht: Voraussetzung für die Verleihung eines Fachanwaltstitels.

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