Gewerbemiete und Umsatzsteuer

Mieteinkünfte sind nach § 4 Nr. 12 a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann jedoch nach § 9 I UStG seine Mieteinkünfte als umsatzsteuerpflichtig behandeln lassen, wenn er das Mietobjekt einem anderen Unternehmer für dessen Unternehmen überlässt. Umgangssprachlich wird dies als Option zur Umsatzsteuerzahlung bezeichnet.

Eine solche Option ist jedoch nur zulässig, soweit der Mieter das Mietobjekt ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die einen Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Bei der Vermietung von Wohnraum kann der Vermieter nicht zur Umsatzsteuerzahlung optieren. Im Falle von gemischt genutzten Objekten ist eine auf den gewerblich genutzten Teil beschränkte Optierung jedoch möglich.

Eine Pflicht des Vermieters zur Option besteht nicht. Selbst wenn der Mieter ein starkes Interesse am Vorsteuerabzug hat, so ergibt sich keine Nebenpflicht des Vermieters zur Umsatzsteuer zu optieren.

Voraussetzung für die Geltendmachung der Umsatzsteuer ist eine Vereinbarung zur Zahlung der Umsatzsteuer im Mietvertrag oder zumindest ein Vorbehalt des Vermieters, die Umsatzsteuer werde dann berechnet, wenn der Vermieter selbst zur Umsatzsteuer optiere. Eine solche Verpflichtung kann auch formularmäßig vereinbart werden, wenn der Mieter umsatzsteuerpflichtig ist. Enthält der Mietvertrag dagegen gar keine Aussage zur Umsatzsteuer, so ist der Mieter auch nicht zur Zahlung von Umsatzsteuer verpflichtet.

Wurde die Zahlung von Umsatzsteuer durch den Mieter vereinbart, so bezieht ich dies nicht nur auf die Grundmiete, sondern auch auf Nebenkostenvorauszahlungen. Ebenfalls fällt Umsatzsteuer an, wenn der Mieter infolge verspäteter Rückgabe der Mietsache zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB verpflichtet ist. Auf Schadensersatzansprüche ist hingegen keine Umsatzsteuer zu entrichten.

Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, so ist er verpflichtet, dem Mieter eine vorsteuerabzugsfähige Rechnung zu erstellen. Die Rechnungsstellung hat sich dabei an § 14 I 1 UStG zu orientieren. Kann der Mieter auf Grund einer diesen Anforderungen nicht gerecht werdenden Rechnung gegenüber dem Finanzamt die Vorsteuer nicht geltend machen, so ist der Vermieter zum Schadensersatz in Höhe der nachgezahlten Umsatzsteuer verpflichtet.

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Stand: Januar 2026

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