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Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuerrecht – Teil 04 – die Bewertung des Vermögens - Grundstücke


III. Bewertung des Vermögens

Um die eventuell anfallende Steuer ordnungsgemäß berechnen zu können, muss zunächst das Vermögen bewertet werden. Dies bestimmt sich nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG). Grundsätzlich gilt der gemeine Wert im Besteuerungszeitpunkt. Das ist der erzielbare Verkaufspreis.
Geerbtes oder geschenktes Vermögen ist mit folgenden Wertansätzen zu erfassen:

Normal verzinsliche Kapitalforderungen, Sparguthaben etc.
Nennwert


Unverzinsliche Kapitalforderungen mit einer längeren Laufzeit
Gegenwartswert


Aktien
Kurswert


Ansprüche aus noch nicht fälligen Lebensversicherungen
Rückkaufswert oder 2/3 der eingezahlten Prämien


Renten, Wohnrechte und Nießbrauchrechte Kapital
Kapitalwert


Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
Land - und forstwirtschaftlicher Grundbesitz


Grundstücke
Grundstückswert


Gewerbliche Einzelunternehmen
Steuerbilanzwerte mit Ausnahme der Betriebsgrundstücke und der Beteiligungen


Beteiligungen an Personengesellschaften
Anteil am steuerlichen Betriebsvermögen der Gesellschaft

1. Die Bewertung unbebauter Grundstücke

Die Bewertung unbebauter Grundstücke richtet sich nach § 145 BewG. Grundstücke sind i.S.d. § 145 BewG unbebaut, wenn sich auf ihnen keine benutzbaren Gebäude befinden. Das gleiche soll gelten, wenn zwar Gebäude vorhanden sind, diese aber entweder keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können.

Aus § 145 BewG lässt sich folgenden Formel zur Bewertung unbebauter Grundstücke aus § 145 BewG entnehmen:

Fläche x Bodenrichtwert in € / m2 - 20% Abschlag = Steuerwert

Die Bodenrichtwerte sind gem. §145 III 2 BewG von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen.

2. Die Bewertung bebauter Grundstücke

Im Gegensatz zu unbebauten Grundstücken richtet sich die Bewertung bebauter Grundstücke nach §146 BewG. Aus §146 BewG lässt sich folgende Formel ableiten, die bei der Bewertung bebauter Grundstücke zugrunde gelegt werden muss:

Jahresmiete x 12,5 - Wertminderung wegen Alter des Gebäudes = Steuerwert

Die Jahresmiete ist das Gesamtengelt, das die Mieter aufgrund vertraglicher Regelungen für den Zeitraum von 12 Monaten zu zahlen haben. Dabei ist zu beachten, dass die Betriebskosten bei der Berechnung nicht zugrunde gelegt werden, sondern nur die Nettokaltmiete Berücksichtigung findet.

Das Alter der Gebäude ist bei der Bewertung des Vermögens wertmindernd zu berücksichtigen. Die Wertminderung beträgt gem. § 146 IV BewG 0,5% pro Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist. § 146 IV BewG normiert gleichzeitig noch eine Grenze der Wertminderung, welche sich im Moment auf 25 % beläuft.

Ferner kommt §146 V BewG besondere Bedeutung zu: Hiernach werden Wohngrundstücke mit nicht mehr als zwei Wohnungen mit einem Zuschlag von 20% bewertet.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuerrecht: Das Recht der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Möglichkeiten zur Verringerung der Steuerbelastung bei Erbschaften und Schenkungen“ von Harald Brennecke, Rechtsanwalt, und Carola Ritterbach, Rechtsanwältin, spezialisiert auf Steuerrecht, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2014, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-16-8.


 

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Kontakt: brennecke@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: April 2014


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Über die Autoren:

Harald Brennecke, Rechtsanwalt

Portrait Harald-Brennecke

Harald Brennecke ist seit 1997 mit erbrechtlichen Mandaten befasst.
Als Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht berät er insbesondere bei der Gestaltung von Unternehmertestamenten, der Übertragung von Unternehmensanteilen und der Ausarbeitung von Unternehmererbverträgen im Hinblick auf die Sicherung der Unternehmensnachfolge. Als Fachanwalt für Insolvenzrecht berät er Erben und potenzielle Erben bei überschuldetem Nachlass in Bezug auf Erbausschlagung, Dürftigkeitseinreden und der Beantragung und Begleitung bei Nachlassinsolvenzverfahren.
Er berät weiterhin bei der Erstellung von Testamenten und der Gestaltung von Vermögensübergängen, insbesondere aus erbschaftssteuerlicher Sicht und der Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften. Er berät bei Pflichtteilsansprüchen, Vermächtnissen sowie bei Fragen der Vorerbschaft und Nacherbschaft. Er begleitet Erben bei der Beantragung von Erbscheinen und der Abwicklung der Erbschaft.

Harald Brennecke hat im Erbrecht veröffentlicht:

  • "Erbrecht – Eine Einführung“ von Harald Brennecke und Dr. Maren Augustin, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-17-5
  • „Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuerrecht: Das Recht der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Möglichkeiten zur Verringerung der Steuerbelastung bei Erbschaften und Schenkungen“, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-16-8

Bereits 1999 war er Experte für Erbrecht in einer Serie von Live-Fernsehsendungen.
Rechtsanwalt Brennecke ist Dozent für Erbrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er bietet Schulungen, Vorträge und Seminare unter anderem zu den Themen:

  • Erbrecht für Steuerberater – Grundlagen des Erbrechts als Basis erbschaftssteuerrechtlicher Beratung
  • Der überschuldete Nachlass: Nachlassinsolvenz, Dürftigkeitseinrede oder Ausschlagung ?
  • Unternehmensnachfolge erfolgreich gestalten
  • Erbschaftssteueroptimierte Vermögensübertragung

Kontaktieren Sie Rechtsanwalt Harald Brennecke unter:
Mail:brennecke@brennecke-rechtsanwaelte.de
Telefon: 0721-20396-28

 

Carola Ritterbach, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht

Portrait Carola-Ritterbach

Rechtsanwältin Carola Ritterbach berät bei der Gestaltung von Verfügungen von Todes wegen insbesondere aus bankrechtlicher und steuerrechtlicher Sicht. Sie ist Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht und absolviert derzeit den Fachanwaltskurs für Steuerrecht.

Im Todesfall können viele bankrechtliche Bereiche betroffen sein: Kreditverhältnisse des Erblassers, das auf den Enkel angelegte Sparbuch, Auflösung von Depots, das Bankschließfach, Bankvollmachten zugunsten Dritter oder Belastungen des Kontos.

Rechtsanwältin Carola Ritterbach berät und vertritt Erben gegenüber Banken, wenn es um die Legitimation, Auskünfte, Rechnungslegung oder Verfügungen wegen des geerbten Bankvermögens geht. Sie gestaltet mit dem Erblasser Verfügungen von Todes wegen gerade in Bezug auf vorhandenes Bankvermögen oder Rechtsgeschäfte unter Lebenden auf den Todesfall.

Rechtsanwältin Carola Ritterbach kann den Bezug zum Steuerrecht herstellen, um nicht nur das Bankvermögen steuerrechtlich optimiert durch Schenkungen oder Erbschaften zu übertragen.

Sie berät und vertritt Erben bei der Frage, ob sie wegen dem Erbe der Erbschaftssteuer unterliegen oder steuerbefreit sind, welche Freibeträge Anwendung finden, in welche Steuerklasse die Erben fallen, bei der Bewertung des geerbten Vermögens und bei der Erbschaftssteuererklärung ebenso im Zuge von Schenkungen.

Wenn Erben vom Finanzamt auf Zahlung rückständiger Steuern des Erblassers in Anspruch genommen werden, wegen Übertragungen im Rahmen der Erbauseinandersetzung Einkommenssteuern zu bezahlen oder die Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen von geerbten Grundstücken oder Gewerbebetrieben zu versteuern, berät Rechtsanwältin Carola Ritterbach die Erben und vertritt sie vor dem Finanzamt und den Finanzgerichten.

Carola Ritterbach hat hierzu veröffentlich: 

  • „Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuerrecht: Das Recht der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Möglichkeiten zur Verringerung der Steuerbelastung bei Erbschaften und Schenkungen“, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-16-8

Rechtsanwältin Ritterbach ist Dozentin für Bank- und Kapitalmarktrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaften Bank- und Kapitalmarktrecht und Steuerrecht im Deutschen Anwaltsverein.

Rechtsanwältin Ritterbach bietet Schulungen, Vorträge und Seminare zu den Themen:

  • Das Bankvermögen im Erbfall
  • Steuerhaftung der Erben
  • Nießbrauch, Wohnrecht, Grundschulden – Grundbuchbelastungen im Erbschaftssteuerrecht
  • Das Unternehmen im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer   


Kontaktieren Sie Rechtsanwältin Ritterbach unter: 
Mail: ritterbach@brennecke-rechtsanwaelte.de
Telefon: 0721-20396-28

 







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