Einführung ins Wohnungseigentum - 3. Teil: Die Eigentümergemeinschaft

Einführung ins Wohnungseigentum - 3. Teil: Die Eigentümergemeinschaft

Mehrere Wohnungseigentümer bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht mit der Begründung von Wohnungseigentum im Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer.

Die gesetzlichen Regelungen zur Ausgestaltung der Gemeinschaft, insbesondere zu Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, ergeben sich im wesentlichen aus den Bestimmungen des WEG und hier in den §§ 10 ff WEG. Soweit das WEG keine besonderen Bestimmungen enthält, finden des weiteren die Normen im BGB zur Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB Anwendung. Der Gesetzgeber will aber den Wohnungseigentümern die Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses weitgehend selbst überlassen. Deshalb können von den Wohnungseigentümern von den gesetzlichen Regelungen abweichende Vereinbarungen getroffen werden, soweit das Gesetzesrecht nicht zwingend ist (Fußnote).

Die Gemeinschaftsordnung

Die wichtigste Instrument zur Ausgestaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaftsordnung bildet die Grundordnung der Wohnungseigentümer Gemeinschaft. In ihr können beispielsweise Regelungen zur Veräußerung oder Vermietung des Sondereigentums, Regelungen zum Gebrauch des Sondereigentums etwa in Hinsicht auf Tierhaltung oder Musizieren getroffen werden oder einzelnen Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte eingeräumt werden.

Die Gemeinschaftsordnung entsteht als schuldrechtlicher Vertrag zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern. In der Praxis erfolgt jedoch die Aufstellung der Gemeinschaftsordnung gleichzeitig mit der Teilungserklärung des Alleineigentümers.

Hinweis: Die Aufstellung der Gemeinschaftsordnung ist keine gesetzliche Voraussetzung für die Entstehung des Wohnungseigentums. Um den individuellen Besonderheiten einer Wohnungseigentumsanlage gerecht zu werden, ist die Aufstellung einer Gemeinschaftsordnung jedoch sehr empfehlenswert.

Praxistipp: Die Gemeinschaftsordnung sollte im Grundbuch eingetragen werden, denn nur dann wirkt sie auch gegen einen späteren Erwerber von Sondereigentum.

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