Einführung in das gewerbliche Mietrecht Teil V Mängel der Mietsache

Der Mieter hat verschiedene Rechte bei Mängeln der Mietsache. Ein Mangel der Mitsache liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigt ist. Ein Mangel kann als Sach- oder als Rechtsmangel auftreten. Ein Sachmangel kann im Objekt selber liegen, z.B. bauliche Mängel des Objektes. Ein anderer Fall ist die falsche Flächenangabe, wenn also die tatsächliche Nutzfläche des Objektes erheblich von der vertraglich vereinbarten abweicht. Grundsätzlich wird hierbei bei einer Abweichung von mehr als 10 % ein Mangel angenommen.

Ein Sachmangel kann jedoch auch durch eine Einwirkung von außen auf das Objekt vorliegen. Hierzu zählen vor allem Beeinträchtigungen des Mietobjektes durch Lärm, Luftverschmutzung (insbesondere bei Baustellen vor der Tür) oder Gerüche (etwa bei einer gastronomischen Nutzung eines Nachbarobjektes).

Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn die Mietsache zwar gebrauchsfähig ist, jedoch aufgrund der Rechte eines Dritten an der Mietsache dem Mieter vom Vermieter nicht zur Nutzung überlassen werden kann.
Ein Rechtsmangel stellt z.B. die Doppelvermietung dar. Hat der Vermieter das Objekt zweimal vermietet und hat der andere Mieter das Objekt bereits in Benutzung, so besteht kein Anspruch des einen Mieters auf Auszug des anderen Mieters. Es kommt in einem solchen Fall jedoch ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter in Betracht.

Liegt ein Mangel vor, so kann der Mieter verlangen, dass dieser Mangel beseitigt wird. Erfolgt dies nicht, so kann der Mieter entweder die Miete mindern, einen Schadensersatzanspruch geltend machen oder außerordentlich kündigen.

1. Minderung der Miete

Die Minderung der Miete ist kein Anspruch, der erst durchgesetzt werden müsste, sondern die Minderung tritt automatisch bei Vorliegen eines schwerwiegenden Mangels ein. Liegt also ein Mangel vor und der Vermieter schafft keine Abhilfe, so kann der Mieter von sich aus einen Teil der Mietzahlung zurückhalten. Wurde bei Vorliegen eines Mangels zunächst die volle Miete weitergezahlt, so kann der zuviel gezahlte Teil der Miete vom Vermieter zurückverlangt werden.
Die Höhe des Minderungsbetrages bestimmt sich nach der Schwere des Mangels und der Auswirkung auf den Gebrauch der Mietsache. Grundlage der Minderung ist dabei immer die Bruttowarmmiete.

2. Schadens- oder Aufwendungsersatz

Liegen Mängel bereits bei Vertragsschluss vor, so haftet der Vermieter auf jeden Fall. Auf ein Verschulden kommt es dann nicht an (so genannte Garantiehaftung). Tritt der Mangel jedoch erst nach Vertragsschluss auf, so haftet der Vermieter nur bei Verschulden oder Verzug der Mängelbeseitigung.
Der Mieter ist auch berechtigt, einen bestehenden Mangel selbst zu beseitigen. Er kann dann die Aufwendungen, die zur Mängelbeseitigung notwendig waren, vom Vermieter erstattet verlangen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter mit der Mängelbeseitigung im Rückstand war oder eine umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache nötig war.

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