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Einführung in das gewerbliche Mietrecht Teil II Der Mietvertrag


Die notwendigen Bestandteile eines Mietvertrages sind das Mietobjekt, die Parteien des Mietvertrages und die Höhe der Miete. Darüber hinaus sollte im Bereich der Gewerbemiete auch der Vertragszweck möglichst genau bezeichnet werden und die Dauer des Mietverhältnisses festgelegt werden.

Bezüglich des Mietobjektes sind die einzelnen Räume so genau wie möglich zu bezeichnen, am Besten wäre die Beilegung eines Lageplans oder einer Skizze. Insbesondere sollte auch genau bezeichnet werden, ob und welche Nebenräume (Keller, Lager o.ä.) mit vermietet wurden. 

Ebenfalls sollten die Parteien eines Mietvertrages möglichst genau bezeichnet werden.
Vertragspartei eines Mietvertrages kann jede natürliche oder juristische Person sein.
Bei der Vermietung an eine juristische Person ist darauf zu achten, ob die unterzeichnende Person überhaupt vertretungsberechtigt ist.

Weiterhin muss die Höhe der Miete im Mietvertrag festgelegt sein. Die Höhe der Miete kann im gewerblichen Mietrecht frei vereinbart werden. Eine Begrenzung wie bei der Wohnraummiete durch die ortsübliche Vergleichsmiete o.ä. gibt es nicht.

Die Dauer des Mietverhältnisses kann zeitlich befristet bis zu einem bestimmten Endtermin werden oder der Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Bei einer zeitlichen Befristung ist eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der vertraglich festgelegten Zeit ausgeschlossen. Es ist jedoch möglich, die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung vertraglich zu vereinbaren. Eine außerordentliche Kündigung ist jedoch auch bei befristeten Mietverträgen bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes jederzeit möglich.
Bei einer Vertragsdauer von über 30 Jahren steht aber jeder Partei ein außerordentliches Kündigungsrecht gemäß § 544 S.1 BGB nach Ablauf dieser 30 Jahre zu.

Der Abschluss eines Mietvertrages ist grundsätzlich formfrei. Ein Mietvertrag kann sowohl schriftlich, als auch mündlich abgeschlossen werden.

Soll jedoch eine Mietvertrag für länger als ein Jahr abgeschlossen werden, so ist zwingend die Schriftform nach §§ 550, 578 BGB einzuhalten. Wird die Schriftform bei Vertragsschluss nicht beachtet, so gilt der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit abgeschlossen, mit der Konsequenz, dass der Mietvertrag ordentlich kündbar ist. Eine mietvertraglich bestimmte Geltungsdauer wäre dann unwirksam.

Die Kündigung des Mietvertrages ist in einem solchen Fall frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietobjektes zulässig.



 

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Stand: Oktober 2006


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