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Die Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum - Ein Überblick


Die Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum

Allgemeines

Im Wege der Zwangsverwaltung versucht der Gläubiger seine Ansprüche durch die Einnahmen (bspw. Miete oder Pacht) zu befriedigen, die das unter Zwangsverwaltung stehende Objekt erzielt. Die Zwangsverwaltung wird durch einen vom Gericht bestellten und überwachten Zwangsverwalter durchgeführt, wobei ein gerichtlicher Teilungsplan als Grundlage für die Verteilung der Einnahmen dient.

Auch im Recht der Zwangsverwaltung haben sich im Rahmen der die WEG-Novelle aus dem Jahr 2007 Neuerungen ergeben. Diese betreffen insbesondere die Zahlungspflichten des Zwangsverwalters.

Hausgeld in der Zwangsverwaltung

Früher gehörte das von einem Wohnungseigentümer nicht gezahlte Hausgeld in der Zwangsverwaltung zu den Ausgaben der Verwaltung und war damit vom Zwangsverwalter vorweg von den Einnahmen des Objekts zu zahlen.

Nunmehr gelten für Forderungen der übrigen Wohnungseigentümer bzgl. des Hausgeldes dieselben Bestimmungen wie bei öffentlichen Lasten, d.h. sie sind von dem Verwalter ohne weiteres Verfahren zu berichtigen. Diese Zahlungen betreffen allerdings nur die laufenden Kosten, nicht die rückständigen die möglicherweise den Anstoß für das Zwangsverwaltung gegeben haben. Erst wenn die laufenden Kosten durch die Einnahmen gedeckt wurden, können die darüberhinausgehenden –rückständigen- Forderungen bedient werden.

Zudem dürfen die Hausgeldforderungen vom Zwangsverwalter nur dann beglichen werden, wenn keine vorrangigen Ansprüche (aus 1. Rang) zu bedienen sind. Sind erstrangige Forderungen zu bedienen dürfen nachrangige nur nach Aufstellung eines Teilungsplanes bedient werden.

Weil es sich bei der Zwangsversteigerung um ein auf Dauer angelegtes Verfahren handelt, sind die Vollstreckungshöchstgrenzen, die bei der Zwangsversteigerung gelten, in der Zwangsverwaltung nicht zu beachten.

Ende des Verfahrens

Grundsätzlich gilt, dass das Zwangsverwaltungsverfahren aufzuheben ist, wenn die Gläubiger befriedigt sind. Das Gericht kann aber auch die Aufhebung des Verfahrens anordnen, wenn die Fortsetzung des Verfahrens besondere Aufwendungen erfordert und der Gläubiger den nötigen Geldbetrag nicht vorschießt.

Dies hat zur Folge, dass in dem Fall, in dem die Einnahmen aus den Nutzungen des Grundstückes die Kosten des Verfahrens und die Ausgaben der Verwaltung nicht decken der Gläubiger aufgefordert werden kann (nicht muss) Vorschuss zu leisten. Nunmehr können auch Wohnungseigentümer zu diesem Vorschuss aufgefordert werden, da die Begleichung ihrer Hausgeldforderungen nicht mehr zu den Ausgaben der Verwaltung gehört. Damit kann ihnen die Pflicht auferlegt werden in ein Verfahren zu investieren, dass ihre Kostenlast eigentlich verringern sollte.



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Stand: 11/2007


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