Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Grundbesitzgesellschaft (eine Einführung)

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GdbR, GbR) ist eine für Grundbesitzgesellschaften interessante Rechtsform, die häufig bei Besitz von Grundstücken und Immobilien von Familien oder geschlossenen Immobilienfonds anzutreffen ist. Die Gesellschaftsform der GbR hat dabei entscheidenden Einfluss auf Formerfordernisse, auf die Erb- und Schenkungssteuer sowie auf die Situation in der Insolvenz eines Gesellschafters. 

1) Formerfordernisse

Ein Vorteil der GbR ist die Möglichkeit, eine gesellschaftliche Bindung zwischen den Beteiligten herbeizuführen, ohne dabei an strenge Formvorschriften gebunden zu sein, wie sie zum Beispiel bei der Gründung einer KG oder GmbH zu beachten sind. Für den Gesellschaftsvertrag bei der GbR ist keine besondere Form vorgeschrieben. Der Gesellschaftsvertrag kann daher auch mündlich geschlossen werden. Obwohl grundsätzlich alle Geschäfte, die den Erwerb von Grundstücken betreffen, notariell abgeschlossen werden müssen, können GbR-Gesellschaftsverträge auch dann formfrei erfolgen, wenn ein Grundstück wesentlicher oder einziger Bestandteil des Gesellschaftsvermögens ist. Daher ist die Verpflichtung Gesellschaftsanteile einer Grundstücks-GbR zu übertragen oder zu erwerben formfrei möglich, denn der Grundstückserwerb ist hier nicht Vertragsgegenstand, sondern nur Rechtsfolge des Gesellschaftsanteilserwerbes. 

Es gibt jedoch Ausnahmen für diese Formfreiheit:
Ist zum Beispiel mit dem Erwerb der Gesellschaftsanteile eine vertragliche Verpflichtung verbunden, eine Immobilie zu erwerben, so bedarf auch der hierzu verpflichtende Gesellschaftsvertrag der notariellen Beurkundung gemäß § 311 b Abs. 1 BGB. In der Literatur und der Rechtsprechung wird zudem immer wieder diskutiert, in welchen weiteren Fällen die notarielle Form beachtet werden müsse. Die Anwendbarkeit des notariellen Formerfordernisses wird dabei immer dann diskutiert,

• wenn sich eine Umgehungsabsicht des Formzwangs erkennen lässt,
• wenn eine Beschränkung des Gesellschaftszwecks auf das Halten und Verwalten von Grundstücken beschränkt wird,
• wenn eine Gesamtübertragung aller oder des überwiegenden Anteils der Gesellschaftsanteile auf einen oder mehrere Gesellschafter zu beobachten ist oder auch
• wenn das Gesellschaftsvermögen ganz oder im Wesentlichen aus Grundstücken besteht.

Nicht jeder Gesellschaftsvertrag einer Grundbesitzgesellschaft kommt also ohne eine notarielle Beurkundung aus - die Nichtbeachtung der Form führt in diesen Fällen zur Nichtigkeit des Vertrages. Aus Unwissenheit und aufgrund der einfachen Gründungs- und Gestaltungsmöglichkeit bei der GbR werden regelmäßig entscheidende Regelungen bei der Gründung im Hinblick auf ihren Gesellschaftszweck nicht im Gesellschaftsvertrag verankert. Dadurch kommt es später zum Streit oder zu einer erheblichen finanziellen und aus rechtlicher Sicht unnötigen Belastung kommt.

2) Eintragung – Bruchteilsgemeinschaft oder Gesamthand

Eine Bruchteilsgemeinschaft, bei der jeder Teilnehmer Miteigentümer des Grundstücks wird, ist keine GbR. Die GbR zeichnet sich gerade dadurch aus, dass das Grundstück eben nicht allen Gesellschaftern zu (frei verfügbaren) Bruchteilen zusteht, sondern dass alle Gesellschafter das gesamte Grundstück zur ,,Gesamthand`` halten. Bei der Gesamthand steht keinem Gesellschafter ein ideeller oder bestimmbarer Teil an dem Grundstück zu, sondern jedem Gesellschafter gehört das gesamte Grundstück gemeinsam mit den anderen Gesellschaftern. Dem einzelnen Gesellschafter steht vom Gesellschaftsvermögen nur ein rechnerischer Anteil zu, über den er nicht gesondert verfügen kann. Ein Recht zur Verfügung über den Anteil am Gesellschaftsvermögen oder zu dessen Abtretung kann allerdings im Gesellschaftsvertrag oder durch Gesellschafterbeschluss zugelassen werden. Seinen zukünftigen Anspruch auf das Auseinandersetzungsguthaben bei Ausscheiden oder Liquidation kann jeder Gesellschafter frei abtreten. Ist dies im Gesellschaftsvertrag nicht geregelt, geht das Gesetz von einer Bruchteilsgemeinschaft aus. Daher sollte dieser Unterschied bereits bei der Eintragung des Grundstücks auf die Gesellschaft bedacht werden.

3) Die steuerliche Wirkung der Übertragung von Gesellschaftsanteilen (vgl. den gesonderten Artikel)

4) Die Nachfolgeregelungsmöglichkeiten bei der Grundbesitz-GbR (vgl. den gesonderten Artikel)

5) Die Insolvenz eines GbR-Gesellschafters (vgl. den gesonderten Artikel) 

6) Zusammenfassung

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass selbst bei einer auf den ersten Blick "einfach" zu gestaltenden Gesellschaftsform, wie der einer GbR als Grundbesitzgesellschaft, vielfältige Überlegungen anzustellen sind. Zudem muss überlegt werden, ob die GbR immer die beste Wahl darstellt oder ob - möglicherweise auf der Grundlage unzureichender Informationen - nur der Weg des geringsten Widerstandes gegangen wird. Wir empfehlen, sich bereits bei der Gründung umfassende Gedanken über die Ziele der Gesellschaft zu machen und rechtzeitig eine auf die Bedürfnisse abgestellte Gesellschaft zu gründen und mit einem entsprechenden Gesellschaftsvertrag zu sichern. Wir beraten sie gerne. Die gesellschaftsrechtliche Betreuung kann sehr komplex werden und nicht ohne die Hinzuziehung der Fachberater zu leisten sein. Aus diesem Grund ist die Rechtsberatung bei FASP teamorientiert. Das gesellschaftsrechtliche Beratungsteam wird je nach dem Bedürfnis des Mandanten gebildet.

Links zu allen Beiträgen der Serie GbR als Grundbesitzgesellschaft

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