Nebenkosten und Nebenkostenabrechnung – Hinweise für den Vermieter – 4. Die materiellen Kriterien der Nebenkostenabrechnung

Fortsetzung des Beitrags: Nebenkosten und Nebenkostenabrechnung – Hinweise für den Vermieter – 3. Einsichtnahme in Belege der Nebenkostenabrechnung

Im Hinblick auf die inhaltlichen Anforderungen muss der Mieter die Nebenkostenabrechnung nachvollziehen können.

Aus diesem Grunde muss die Nebenkostenabrechnung klar, übersichtlich und verständlich sein. Auch bei großen Mietobjekten müssen dazu die Gesamtkosten, der Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Anteils der einzelnen Mieter und die Vorauszahlungen angegeben werden.

Der Anspruch auf Zahlung restlicher Nebenkosten wird grundsätzlich erst mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig.

Hinsichtlich der Vorauszahlungen hat der Vermieter die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Der Mieter muss nämlich überprüfen können, welche von ihm erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung berücksichtigt hat.

Grundsätzlich muss der Verteilerschlüssel erläutert werden. Es genügt nicht, dass der Vermieter einen bestimmten Bruchteil oder Prozentsatz angibt. Er muss vielmehr auch offen legen, wie er die jeweiligen Quoten ermittelt hat. Überzogene Anforderungen sind daran aber nicht zu stellen. Ergibt sich der Verteilerschlüssel aus dem Vertrag oder kann die Berechnung unter Einsatz der vier Grundrechenarten nachvollzogen werden, ist eine Erläuterung entbehrlich.

Die Abrechnung der Nebenkosten hat dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen. Sie muss gedanklich und rechnerisch ohne allzu große Schwierigkeiten nachvollziehbar sein.

Besonderer Aufmerksamkeit bedarf die Nebenkostenabrechnung für Wohnraum im gemischt genutzten Gebäude. Es bedarf hier grundsätzlich des so genannten Vorwegabzugs aller Kosten, die ihren Grund nicht in der Wohnnutzung haben sowie die Herleitung des Kostenanteils aus den Gesamtkosten und aus der Trennung der Nebenkosten. Die Wohnungsmieter dürfen nämlich nicht mit Kosten belastet werden, die aus nicht gleichartiger Nutzung des Gebäudes entstanden sind. Von diesem Grundsatz kann nur in Ausnahmefällen abgewichen werden, z.B. dann, wenn die gewerbliche Nutzung zu keinem Mehrverbrauch geführt hat.

Problematisch und umstritten ist die Frage, welche Anforderungen an die Spezifizierung der einzelnen Nebenkostenpositionen zu stellen sind. Das Landgericht Berlin fordert eine Darstellung jeder einzelnen Ausgabe. Es genügt demnach nicht die Kostenangabe der jeweiligen Nebenkostenart, sondern vielmehr sei eine Aufschlüsselung jeder Kostenposition nötig. Ergänzend verweist das Oberlandesgericht Nürnberg darauf, dass sich jede einzelne Position rechnerisch nachvollziehen lassen müsse. Vereinzelt ist gefordert worden, dass die Rechnungsdaten angegeben werden.

Die Tendenz dieser Entscheidungen im Auge behaltend, sollte man sich jedoch an den Mindestvoraussetzungen, die der Bundesgerichtshof für eine wirksame Nebenkostenabrechnung fordert, halten.

Danach müssen

• die zu zahlenden Nebenkostengruppen einzeln bezeichnet werden,
• die Gesamtaufwendungen des Vermieters dargelegt werden,
• der Anteil, der auf die Wohnung des Mieters entfällt und
• der Umlageschlüssel

enthalten sein.

Neben einer Zusammenstellung der Gesamtkosten sind die auf die einzelnen Kostenpositionen entfallenden Aufwendungen anzugeben.

Besonderheiten sind im Einzelnen zu erläutern, etwa wenn der Hausmeister für mehrere Objekte tätig ist oder wenn unterschiedliche Versicherungskosten etwa wegen Gewerbeeinheiten anfallen. Wenn dem Mieter durch frühere Abrechnungen und entsprechende Erläuterungen alle wesentlichen Umstände bekannt sind, können sich im Laufe eines Mietverhältnisses die Anforderungen an eine sachgerechte Erläuterung der Abrechnung aber auch verringern.

Nicht zulässig sind Sammelpositionen, unter denen der Vermieter verschiedene, nicht miteinander zusammenhängende Nebenkostenpositionen verbirgt. Unzulässig ist es daher, Heizungskosten, Wasserkosten und die Kosten für eine Klimaanlage in einer Position zusammenzufassen. Eine derartige Abrechnung ist von vornherein nicht prüffähig, denn der Mieter muss die ihm angelasteten Kosten spezifiziert nach den einzelnen Arten der Nebenkosten getrennt entnehmen können.

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