Der Immobilienmakler – Eine Einführung 6. Besondere Maklerverträge

Dieser Artikel ist eine Fortsetzung von Der Immobilienmakler – Eine Einführung 5. Der Provisionsanspruch

Nach den gesetzlichen Regelungen der §§ 652 ff BGB ist der ,,normale Maklervertrag`` für beide Vertragsparteien unverbindlich. Danach ist es dem Interessenten nach Abschluss des Maklervertrages grundsätzlich erlaubt, sich selbst um das Zustandekommen des gewünschten Hauptvertrages (Fußnote) zu bemühen und darüber hinaus sogar weitere Makler zu beauftragen. Der Makler ist andererseits aber auch nicht verpflichtet, irgendwelche Aktivitäten für seinen Interessenten vorzunehmen. Da der Makler heutzutage aber nicht mehr bereit ist, Kosten, Zeit und Mühe für eine bloße und häufig nur vage Verdienschance einzusetzen, entwickelten sich im Laufe der Zeit verschiedene Modifikationen zum herkömmlichen Maklervertrag.

Alleinauftrag / Allgemeinauftrag

Da der Makler grundsätzlich nur im Erfolgsfall eine Provision verdient, liegt es in der Natur des geschäftstüchtigen Maklers, den Interessenten an sich zu binden. Eine Möglichkeit ist der Abschluss eines so genannten Alleinauftrages. Hierbei ist zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Alleinauftrag zu unterscheiden. Bei einem einfachen Alleinauftrag ist der Interessent verpflichtet, keinen weiteren Makler zu beauftragen. Verstößt er dagegen, kann er sich möglicherweise schadensersatzpflichtig machen. Der Makler ist dagegen aber auch verpflichtet, für den Interessenten tätig zu werden, d.h. er muss sich rege und intensiv für die Interessen seines Vertragspartners einsetzen. Bei dem erweiterten bzw. qualifizierten Alleinauftrag wird das Tätigwerden des Interessenten noch weiter eingeschränkt, so dass dieser weder einen anderen Makler einschalten darf und auch nicht ohne Einbeziehung des Maklers selbstständig mit möglichen Hauptvertragspartnern verhandeln bzw. einen Hauptvertrag abschließen darf. Vielmehr muss der Interessent jeden, der an ihn herantritt, an den Makler verweisen. Wichtig bei Abschluss eines Alleinauftrages ist die Begrenzung der Laufzeit. Andernfalls ist die wirtschaftliche Betätigungsfreiheit des Auftraggebers in wirtschaftlicher Hinsicht in sittenwidriger Art und Weise zu sehr eingeschränkt. Die zulässige Dauer eines Alleinauftrages hängt dabei von Einzelfall und dem Gegenstand des Auftrages ab. Generell wird wohl ein Zeitraum von 6 Monaten als angemessen betrachtet.

Teilungsabrede und Gemeinschaftsgeschäft

Jeder Makler will sein Wissen über Geschäftsgelegenheiten gewinnbringend einsetzen. Hat er jedoch für seine Geschäftsgelegenheit keinen passenden Interessenten, sucht er häufig Hilfe bei Konkurrenten. In solchen Fällen sichert sich der Makler mit der Geschäftsgelegenheit regelmäßig durch eine Provisionsbeteiligungsvereinbarung.

Wirken zwei Makler zusammen, die auf entgegengesetzten Interessentenseiten stehen, spricht man von einem Gemeinschaftsgeschäft. Beide Makler verfolgen ihre eigenen Interessen. Es gibt keine rechtliche Verbindung, so dass beide das beabsichtigte Hauptgeschäft allein und ohne Rücksicht auf den jeweiligen anderen Makler mit jedem anderen, nicht vom anderen Makler betreuten Interessenten abschließen können.

Vermittlung von Wohnraum

Unter Wohnraumvermittlung ist der Nachweis von Gelegenheiten zum Abschluss eines Wohnraummietvertrages oder die Vermittlung des Abschlusses eines Wohnraummietvertrages zu verstehen (Fußnote). Im Bereich der Wohnraumvermittlung ist die Provision auf zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer begrenzt (Fußnote). Dies gilt ebenfalls für Vereinbarungen über ein vom Interessenten zu zahlendes Vermittlungsentgelt (Fußnote). § 2 II WoVermittG enthält ausdrückliche Regelungen, wann ein Provisionsanspruch ausgeschlossen ist.

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Die allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen zum Maklerrecht können zum größten Teil von den Vertragspartnern des Maklervertrages einvernehmlich geändert werden – so genanntes dispositives Recht. Das Abweichen von den gesetzlichen Bestimmungen in den allgemeinen Geschäftsbedingungen ist jedoch nicht grenzenlos. Allgemeine Geschäftsbedingungen – vorformulierte Vertragsbedingungen, welche für eine Vielzahl von Verträgen Anwendung finden sollen und welche vom Verwender dem Vertragspartner gestellt werden, § 305 BGB – unterliegen des-halb einer so genannten Inhaltskontrolle und sind beispielsweise unwirksam, wenn sie den Vertragspartner – hier den Interessenten – unangemessen benachteiligen. Eine unangemesse-ne Benachteiligung des Interessenten liegt nach Auffassung der Gerichte in folgenden Fällen vor:

• Verzicht auf Kausalitätserfordernis;
• Begründung des Provisionsanspruches unabhängig vom rechtswirksamen Zustandekommen des Hauptvertrages ;
• Das Verbot des Interessenten, sich selbst um das Zustandekommen des Hauptvertrages zu kümmern;
• Eine Provisionsvereinbarung auch für den Fall, dass der Interessent den vom Makler angetragenen Hauptvertragsabschluss ablehnt.

Es wird darauf hingewiesen, dass die vorstehende Zusammenstellung lediglich beispielhaft ist. Sie sagt insbesondere nicht, dass andere häufig verwendete Klauseln wirksam sind. Vorsicht ist auch deshalb geboten, weil die Verwendung eindeutig unwirksamer Klauseln bereits einen Unterlassungsanspruch von Mitkonkurrenten begründen kann.

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