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Wozu darf der Vermieter die Kaution verwenden?

Gerät der Mieter während der Mietzeit in Zahlungsverzug, kann der Vermieter sich aus der Kaution bedienen. Dazu ist er aber nicht verpflichtet. Vielmehr kann er bei Fortbestehen des Mietverhältnisses die fällige Mietzahlung verlangen. Denn die Kaution dient in erster Linie dazu, dem Vermieter Sicherheit zu geben, damit am Ende des Mietverhältnisses nicht eine Forderung offen steht, die der Mieter nicht mehr begleicht.

Andererseits darf sich der Vermieter nicht beliebig aus der Kaution bedienen. Bei rückständiger Miete darf er das nur tun, wenn über seine Forderung entweder rechtskräftig entschieden oder aber seine Forderung unstreitig, ganz offensichtlich begründet ist oder wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters in ganz erheblichem Maße verschlechtert haben (LG Mannheim WM 96, 269; AG Wiesbaden WM 99, 297).

Hat der Mieter die Miete gemindert und war die Mietminderung berechtigt, kann der Mieter den Vermieter gerichtlich zwingen, den Betrag, den der Vermieter evtl. vom Kautionskonto genommen hat, dort wieder einzubezahlen (LG Mannheim WM 96, 269).

Bedient sich jedoch der Vermieter zu recht aus der Kautionssumme, ist der Mieter zu ihrer Auffüllung verpflichten (BGH WM 72, 57). Der Mieter ist nicht berechtigt, seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen die Mietforderung des Vermieters aufzurechnen (BGH WM 72, 57).

Ansonsten dient die Kaution als Sicherheit für Forderungen des Vermieters, die ihm am Ende des Mietverhältnisses zustehen, z.B. Schadensersatz für Beschädigungen an der Wohnung oder nicht gezahlte Nebenkosten.


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Stand: Juli 2005


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Portrait Olaf-Buehler Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen.

Rechtsanwalt Olaf Bühler bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

  • Erstellung und Prüfung von Gewerbemietverträgen, insbesondere in Bezug auf die Themen n
  • Parteispezifische Bedürfnisse
  • Verlängerungsoptionen und Kündigungsmöglichkeiten
  • Untermietklausel und Nachmietersuche
  • Mietpreisindex
  • Wirtschaftlichkeitsfaktoren (z.B. Publikumsverkehr, Kaufkraft, Branchenmix, Gemeinschaftswerbung, Konkurrenzschutz)
  • Sicherheiten (Bürgschaft, Kaution, Vermieterpfandrecht)
  • Nebenkosten und Betriebskosten (Heizung, Klima, Belüftung, Sicherheit, Rolltreppen, Reinigung, Verwaltungskosten)
  • Wettbewerbsklauseln und vertragsimmanenter Konkurrenzschutz
  • Fertigstellungsverpflichtungen, Umbaupflichten und Rückbauverpflichtungen,
  • (Vorzeitige) Beendigung von Gewerbemietverhältnissen, z.B.  aufgrund von Schriftformverstößen durch mündliche Nachtragsvereinbarungen
  • Aufhebungsverträge
  • Durchsetzung und Prüfung von Mieterhöhungen
  • Mietminderung aufgrund von Mängeln der Mietsache
  • Schönheitsreparaturen
  • Schadensersatz bei Verletzung von Wettbewerbsschutz oder Konkurrenzverbot
  • behördliche Genehmigungen, Konzessionen und Zulassungserfordernisse

Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Olaf Bühler prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG. 

Rechtsanwalt Olaf Bühler bereitet Veröffentlichungen vor zu den Themen

  • Gewerbemietrecht
  • Maklerrecht

Rechtsanwalt Bühler ist Dozent für Mietrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet im Bereich des Gewerbemietrechts folgende Vorträge an:

  • Wettbewerbsschutz und Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht
  • Der Gewerbemietvertrag – Grundlagen und Besonderheiten
  • Vermieterpfandrecht und andere Sicherheiten im Gewerbemietrechts
  • Variable Mietgestaltung – Mietindexklauseln und Umsatzmiete
  • Centermanagerkosten und Hausmeisterkosten transparent vereinbaren


Kontaktieren Sie Rechtsanwalt Olaf Bühler unter: 
Mail: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Telefon: 0621 – 40546190

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