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Wie kann der Vermieter die Miete anpassen: 3. Modernisierung

Wie kann der Vermieter die Miete anpassen: 3. Modernisierung

Eine weitere Art der Mieterhöhung stellt die Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB dar.

Der Vermieter darf nach einer Modernisierung eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der anteilig auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten verlangen. Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung bei allen Wohnraummietverhältnissen möglich. Ausgeschlossen ist eine Mieterhöhung jedoch bei Vereinbarung einer Staffelmiete sowie – von einigen Ausnahmen abgesehen – grundsätzlich auch bei Vereinbarung einer Indexmiete sowie bei Vereinbarung eines Zeitmietvertrages.

Drei Voraussetzungen müssen für eine solche Mieterhöhung vorliegen.

1. Bauliche Maßnahme

Die erste die das Vorliegen einer so genannten baulichen Maßnahme. Dabei kann es sich um 2 verschiedene bauliche Maßnahmen handeln.

Zum einen kommen solche in Betracht, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Energie- und/oder Wassereinsparungen bewirken (= Modernisierung). Zum anderen führen auch solche Maßnahmen zu einer Mieterhöhung, die zwar keine Modernisierungsmaßnahmen darstellen aber vom Vermieter nicht zu vertreten sind. Das sind beispielsweise solche baulichen Maßnahmen, die zum Denkmalschutz gehören oder Aufwendungen für geltende Immissionsschutzwerte. Die in der Praxis häufigsten Maßnahmen sind Modernisierungsmaßnahmen.

Davon abzugrenzen sind jedoch reine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, also reine Bauerhaltungsmaßnahmen. Solche Maßnahmen berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung. Die Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein. In solchen Fällen sollte vor einer Mieterhöhung entsprechender Rat eingeholt werden.

2. Urheberschaft

Zweite Voraussetzung ist die Urheberschaft des Vermieters. Diese auf den ersten Blick ganz selbstverständliche Voraussetzung ist beispielsweise dann nicht erfüllt, wenn es sich nur um eine von der Gemeinde beschlossene Erschließungsmaßnahme handelt.

3. Duldungspflicht

Drittens darf es hinsichtlich der Durchführung der baulichen Maßname keine rechtlichen Hinderungsgründe geben. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Mieter zur Duldung der Maßnahme verpflichtet ist und er der Maßnahme zugestimmt hat.

Eine Duldungspflicht zur beabsichtigten Maßnahme besteht für den Mieter nur, soweit im Mietvertrag etwas Entsprechendes geregelt ist oder das Gesetz dies bestimmt. Das Gesetz sieht in § 554 BGB eine Duldungspflicht für Modernisierungsmaßnahmen vor. Dies gilt nur dann nicht, wenn die beabsichtigte Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde.

4. Berechnung

Soweit die Voraussetzungen vorliegen muss der Vermieter die auf die Wohnung entfallenen Kosten der baulichen Maßnahme konkret ermitteln. Grundsätzlich ist die Kostenermittlung für jede Wohnung gesondert durchzuführen. Nur ausnahmsweise sind die Gesamtkosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Maßstab ist dann das Verhältnis der Fläche der jeweiligen Wohnung zur Gesamtwohnfläche des Hauses. Bei den Ermittlungen sind insbesondere die Beträge abzuziehen, die auch bei einer Maßnahme der bloßen Instandhaltung oder Instandsetzung angefallen wäre und solche Beträge, die durch Leistungen Dritter erbracht werden oder durch öffentliche Zuschüsse gedeckt sind.

Die Berechnung der Mieterhöhung ist dann einfach. Da die jährliche Miete um 11 % erhöht werden darf, müssen die auf die Wohnung entfallenden Kosten mit 11 (Prozent) multipliziert werden und anschließend durch 12 (Monate) geteilt. Für den Fall, dass die Kosten mit zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen aus öffentlichen Mitteln gedeckt wurden, ist vom errechneten Betrag noch der Jahresbetrag der Zinsermäßigung abzuziehen.

Anders als bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Mieterhöhung nach einer Modernisierung nicht von der Zustimmung des Mieters abhängig. Der Vermieter muss also allein seine Mieterhöhungserklärung in Textform abgeben. Die Erklärung muss dem Mieter zugehen, jedoch erst, nachdem die bauliche Maßnahme abgeschlossen ist. In der Begründung der Mieterhöhungserklärung muss die Erhöhung anhand der entstandenen Kosten berechnet werden und das Vorliegen der Voraussetzungen erläutert werden.

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung. Wenn dem Mieter die Erhöhungserklärung beispielsweise im März zugeht, ist die erhöhte Miete ab Juni zu zahlen.

Achtung: Wenn der Vermieter die voraussichtliche Miethöhe in der Modernisierungsankündigung nicht mitgeteilt hat oder der tatsächliche Erhöhungsbetrag den angegebenen um mehr als 10 Prozent überschreitet, verlängert sich die Frist um sechs Monate. Im oben genannten Beispiel wäre die erhöhte Miete also erst ab dem Monat Dezember zu zahlen.


 

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Stand: 04/2007


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