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Wie kann der Vermieter die Miete anpassen: 2. Ortsübliche Vergleichsmiete – Teil 2

Wie kann der Vermieter die Miete anpassen: 2. Ortsübliche Vergleichsmiete – Teil 2

Soweit die (in Teil 1 beschriebenen) Voraussetzungen vorliegen, muss der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen erklären. Dieses Verlangen ist in Textform zu erklären und kann daher auch automatisch gefertigt werden. Der Text muss den Abschluss der Erklärung erkennbar machen beispielsweise durch eine Grußformel. Zweckmäßigerweise sollte aber eine Unterschrift erfolgen, die jedoch nicht eigenhändig zu sein braucht. Insbesondere bei einer großen Anzahl von Mieterhöhungen ist so eine Arbeitserleichterung zu erreichen.

Die Erhöhungserklärung ist weiterhin zu begründen. Dem Vermieter stehen dabei mehrere Möglichkeiten zur Verfügung. Er kann

  1. auf einen Mietspiegel oder eine Mietdatenbank Bezug nehmen,
  2. auf ein Sachverständigengutachten verweisen oder
  3. einen Hinweis auf 3 vergleichbare Wohnungen erteilen.

Zur Begründung wird am häufigsten der Mietspiegel herangezogen. Darunter sind die von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter aufgestellte Übersichten über die ortsüblichen Vergleichsmieten zu verstehen.

Im Unterschied zum einfachen Mietspiegel wird der qualifizierte Mietspiegel in der Regel alle 2 Jahre angepasst, so dass im Falle eines Mieterhöhungsprozesses vermutet wird, dass seine Angaben tatsächlich der Marktlage entsprechen.

Achtung: Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen auf die Angaben des örtlichen Mietspiegels Bezug nimmt, so muss er in seiner Begründung darlegen, wie er die Wohnung des Mieters konkret in den Mietspiegel eingruppiert und die Eingruppierung auch begründen. Das Mieterhöhungsverlangen muss weiterhin die Angabe des Betrages enthalten, auf den die Miete angehoben werden soll.

Wohl wichtigster Punkt bei dieser Art der Mieterhöhung ist die Zustimmung des Mieters. Allerdings kann der Mieter seine Zustimmung nicht ohne weiteres verweigern. Denn nur für den Fall, dass eine der o. g. Voraussetzungen nicht vorliegt, braucht der Mieter seine Zustimmung nicht erteilen.

Allerdings hat der Mieter eine gewisse Zustimmungszeit. Bestehen keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Erhöhung, muss der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang der Erklärung folgt, dem Erhöhungsverlangen zustimmen. Geht das Erhöhungsverlangen dem Mieter beispielsweise im Februar zu, hat der Mieter bis zum 30. Aprils Zeit, sich zu überlegen, ob er zustimmt oder nicht.

Die Zustimmung des Mieters ist grundsätzlich formfrei möglich. Ob jedoch die einmalige Zahlung der erhöhten Miete ausreicht oder aber zwei oder mehr Zahlungen notwendig sind, um eine Zustimmung anzunehmen, wird von den Gerichten unterschiedlich beantwortet.

Abhängig von der Reaktion des Mieters ist auch das weitere Vorgehen. Verweigert der Mieter seine Zustimmung ausdrücklich oder erklärt er diese nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, hat der Vermieter das Recht, bis zum Ablauf von weiteren 3 Monaten auf Erteilung der Zustimmung zu klagen. Klagt der Vermieter innerhalb dieser Frist nicht, verliert er alle Rechte aus dem Mieterhöhungsverlangen. Stimmt der Mieter hingegen zu, so schuldet er den erhöhten Mietzins vom Beginn des dritten Kalendermonats ab, der auf Zugang der Erhöhungserklärung folgt.


 

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Stand: 04/2007


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