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Wie kann der Vermieter die Miete anpassen: 2. Ortsübliche Vergleichsmiete – Teil 1

Wie kann der Vermieter die Miete anpassen: 2. Ortsübliche Vergleichsmiete – Teil 1

Eine Art der Mieterhöhung nach Gesetz stellt die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB dar. Danach ist der Vermieter berechtigt, die Miete maximal auf den Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist – von einigen Ausnahmen abgesehen –auf Mietverhältnisse über freifinanzierten Wohnraum anwendbar.

Um die Miete zu erhöhen müssen 4 Voraussetzungen erfüllt sein.

1. Sperrfrist

Erstens muss die Sperrfrist eingehalten worden sein, d.h. das Mieterhöhungsverlangen darf nicht früher als ein Jahr nach In-Kraft-Treten der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

2. Wartefrist

Zweitens muss auch die Wartefrist von 15 Monaten erfüllt sein. Die bisherige Miete muss in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert bestanden haben. Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder wegen gestiegener Betriebskosten bleiben dabei jedoch außer Betracht. Auf den ersten Blick verwirren diese 2 Fristen. Die Wartefrist setzt sich im Ergebnis jedoch nur aus der Sperrfrist und der Zustimmungsfrist (dazu sogleich) zusammen.

3. Vergleichmiete

Drittens darf – wie der Name schon sagt – die verlangte neue Miete die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der Miete, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei bestehenden Mietverhältnissen in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

Die Vergleichsmiete ist kein genau bestimmter Betrag, sondern bewegt sich innerhalb einer bestimmten Spanne. Für den Vermieter ist die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieter sehr wichtig. Dabei ist zunächst zu klären, für welchen Wohnungstyp die ortsübliche Vergleichsmiete gesucht werden soll. Eine Bewertung erfolgt aufgrund der Kriterien Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

In einem zweiten Schritt wird dann die dafür in den letzten 4 Jahren zu zahlende Miete ermittelt. Die Werte, die innerhalb dieser ermittelten Spanne liegen, sind der mögliche Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete für jede Wohnung, auf die die Merkmale der jeweiligen Gruppe zutreffen. Anhand der Merkmale innerhalb der jeweiligen Gruppe, erfolgt dann noch eine Einordnung innerhalb der ermittelten Preisspanne, um letztlich festzustellen, ob man sich am oberen oder unteren Ende der Preisspanne orientiert.

4. Kappungsgrenze

Vierte Voraussetzung für eine Mieterhöhung ist die Einhaltung der so genannten Kappungsgrenze. Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent geändert haben. Erhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Betriebskosten bleiben hierbei wiederum unberücksichtigt.


 

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Stand: 04/2007


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