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Wie kann der Vermieter die Miete anpassen: 1. Einleitung

Wie kann der Vermieter die Miete anpassen: 1. Einleitung

Die Miete ist das Entgelt für die Überlassung der Wohnung an den Mieter durch den Vermieter. Die Höhe der Miete kann bei Abschluss eines Mietvertrages grundsätzlich frei vereinbart werden. Hiervon ausgenommen ist lediglich der preisgebundene Wohnraum. Dieser unterliegt einer Mietpreisbindung, d.h. der Vermieter kann keine höhere Miete als die Kostenmiete verlangen. Wie sich die Kostenmiete zusammensetzt, ist im Wohnungsbindungsgesetz, der Neubaumietenverordnung und der Zweiten Berechnungsverordnung geregelt.

Beim so genannten freifinanzierten Wohnraum ist der Spielraum nach oben lediglich begrenzt durch § 291 Strafgesetzbuch, der den Mietwucher verbietet und § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzbuches, der den Mieter vor unangemessen hohen Mieten schützt.

Bereits bei Beginn des Mietverhältnisses kann eine Mieterhöhung vereinbart werden. Bei der so genannten Staffelmiete wird von vornherein festgelegt, dass sich die Miete für bestimmte Zeiträume verändert, wobei die erhöhte Miete oder die Erhöhung jeweils in einem Geldbetrag ausgewiesen sein muss. Bei der Indexmiete sind die zukünftigen Erhöhungen an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ gekoppelt.

Während man bei Abschluss des Mietvertrages noch einen relativ großen Gestaltungsspielraum hat, sind aber auch Änderungen während des Mietverhältnisses möglich.

Zum einen können die Parteien neben der Staffelmietvereinbarung auch sonst eine vertragliche Erhöhung der Miete vereinbaren. Bei dieser Vereinbarung sind Mieter und Vermieter im Wesentlichen frei. Die Vereinbarung kann auch zu einer Miethöhe führen, auf die der Vermieter gesetzlich keinen Anspruch hätte. Dem Recht auf freie Vereinbarung der Miethöhe sind jedoch auch Grenzen gesetzt. Frei vereinbart werden können nämlich nicht die Voraussetzungen einer künftigen Mieterhöhung. Künftige Änderungen, d.h. mehrere Mieterhöhungen, die zu verschiedenen Zeitpunkten wirksam werden sollen, können nur in Form der Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden.

Die theoretische Möglichkeit der freien Vereinbarung von Mieterhöhungen wird in der Praxis jedoch durch die gesetzliche Mieterhöhung verdrängt. In Betracht kommen hier insbesondere die Erhöhung der Miete

  • bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete,
  • nach Modernisierung und
  • aufgrund einer Erhöhung der Betriebskosten.

Alle 3 Möglichkeiten können unabhängig voneinander geltend gemacht werden und zwar auch gegen den Willen des Mieters. Allerdings muss eine Voraussetzung für diese Mieterhöhungen vorliegen: Es darf kein Mieterhöhungsausschluss vereinbart sein und/oder es darf sich kein Ausschluss aus sonstigen Umständen ergeben.

Ob sich ein Mieterhöhungsausschluss aus sonstigen Umständen ergibt, ist im Einzelfall schwierig zu klären und nur durch umfassende Auslegung des Mietvertrag zu ermitteln.

Beispiel: Wenn der Mietvertrag für eine bestimmte Zeit eine feste Miete vorschreibt, ist ein Erhöhungsausschluss anzunehmen.

Ergeben sich jedoch keine Anhaltspunkte für einen Mieterhöhungsausschluss, so kann der Vermieter – soweit die übrigen Voraussetzungen vorliegen – eine Mieterhöhung gemäß den gesetzlichen Vorgaben gegen den Mieter durchsetzen.

Achtung: Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Haus- oder Wohnungskäufer müssen daher im Grundbuch eingetragen sein und Erben müssen einen Erbschein vorweisen können, sonst dürfen sie die Miete nicht erhöhen. Der Vermieter kann Anwälte, Hausverwaltung oder Eigentümervereine bevollmächtigen, für ihn die Mieterhöhungserklärung abzugeben. Dann ist der Mieterhöhung die Original-Vollmachtsurkunde beizufügen. Fehlt sie, kann die Mieterhöhung unter Umständen zurückgewiesen werden. Zu beachten ist auch der richtige Adressat. Die Mieterhöhung muss zum Beispiel bei mehreren Mietparteien an alle Mitglieder adressiert sein.


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zum folgenden Teil des Buches

 

Links zu allen Beiträgen der Serie Wie kann der Vermieter die Miete anpassen: 2. Ortsübliche Vergleichsmiete –

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Stand: 04/2007


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