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Verlängerung des Mietverhältnisses per Gesetz nach Ablauf der Mietzeit


In § 545 BGB ist folgendes geregelt:

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt
1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.

Für welche Arten von Vertragsverhältnisse gilt der § 545 BGB?

Grundsätzlich gilt der § 545 BGB für alle Miet- und Pachtverhältnisse, wie z.B. bei Miete von Wohn- und Geschäftsräumen sowie bei Kleingartenpachtverträgen.

Was versteht man unter Gebrauchsfortsetzung?

Eine Fortsetzung des Mietgebrauchs ist jede Art des Mietgebrauchs einer Fläche nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit, wobei allein das Verbleiben des größten Teils der Möbel hierfür ausreicht. Das reine Behalten des Schlüssels dürfte jedoch als bloßes Behalten nicht ausreichen.

Was muss der Vermieter tun, um der gesetzlichen Verlängerungsfiktion zu entgehen?

Nach dem Gesetzeswortlaut muss der Vermieter binnen 2 Wochen Kenntnis der Gebrauchsfortsetzung seinen Widerspruch zur gesetzlichen Vertragsverlängerung widersprechen. Zum Zwecke des besseren Nachweises sollte der Widerspruch dem Mieter schriftlich zugehen, wobei darauf zu achten ist, dass bei entsprechender Erklärung eines Vertreters die Vollmacht im Original mit überreicht wird, da der Mieter andernfalls diesen Widerspruch unverzüglich zurückweisen kann und der Widerspruch rechtlich gesehen damit nicht erfolgt ist. Üblicherweise erfolgt bei einer Kündigung der entsprechende Widerspruch bereits in der Kündigungserklärung. Dieses Vorgehen dürfte dabei auch rechtlich unproblematisch sein, solange der Widerspruch eindeutig formuliert ist und sich engen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit der Vertragsbeendigung befindet.

Kann der § 545 BGB vertraglich abgedungen werden?

Grundsätzlich ja, da dieser nicht zwingend ist.



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Stand: März 2011


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Normen: § 545 BGB
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