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Rechtslage für Mieter beim Vermieterwechsel durch Hausverkauf

Es ist ein allgemeinüblicher Vorgang, dass Immobilien durch Verkauf oder Zwangsversteigerung den Eigentümer wechseln. Für die Mieter stellt sich dann die berechtigte Frage, ob sie mit einer baldigen Kündigung oder Mieterhöhung rechnen müssen. Der Nachfolgende Beitrag soll die Rechte von Mietern bei einem Wechsel des Eigentümers durch Verkauf der Immobilie aufzeigen.

Bei einem Immobilienverkauf gilt der im Gesetz verankerte Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten der bestehende Mietverträge eintritt. Durch den Immobilienkauf wird mit dem neuen Eigentümer also kein Ein neuer Mietvertrag abgeschlossen. Gleichzeitig besteht auch kein Anspruch des neuen Eigentümers, neue unter Umständen günstigere Verträge mit den Mietern abzuschließen. Legt der neue Eigentümer einen anderen Mietvertrag vor sollte der Mieter also nicht voreilig unterzeichnen.

Durch einen Eigentümerwechsel stellt sich für den Mieter regelmäßig auch die bange Frage, ob er mit einer baldigen Kündigung seiner Wohnung rechnen muss. Hier gilt zunächst, dass dem Vermieter mit dem Erwerb der Immobilie zunächst kein besonderes Kündigungsrecht zusteht. Ein Kündigungsrecht besteht für den neuen Vermieter nur in den gesetzlich aufgeführten Fällen. Hierzu zählt der wohl bedeutendste Fall, der Eigenbedarf. Dieser muss besonders begründet werden. Außerdem hat der neue Vermieter die Kündigungsfristen zu beachten, die je nach Länge der Mietdauer bei neun Monaten liegen kann.

Ein Ausnahmefall besteht nur dann, wenn der neue Eigentümer die Immobilie im Rahmen der Zwangsversteigerung erworben hat. Ab dem Zeitpunkt des Zuschlags besteht für den neuen Eigentümer ein dreimonatiges Kündigungsrecht.

Unsicherheiten bestehen auf Seiten des Mieters auch, an wen die neue Miete zu zahlen ist. Hier gilt der Grundsatz, dass die Miete nicht Voreilig an den Wohnungskäufer zu entrichten ist. Der Grund liegt darin, dass ein Mietanspruch erst dann besteht, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies kann erfahrungsgemäß ein paar Monate dauern. Der Mieter sollte sich bei Unklarheiten von dem neuen Eigentümer einen Grundbuchauszug zum Nachweis vorlegen lassen. Nur wenn der alte Vermieter den Mieter dazu auffordert an den neuen Eigentümer zu zahlen kann er gefahrenlos an den neuen Eigentümer zahlen.

Durch den Eintritt in das neue Mietverhältnis besteht für den neuen Eigentümer auch kein automatisches Mieterhöhungsrecht. Auch hier ist der neue Eigentümer an die gesetzlichen Vorgaben gebunden. So muss die Miete bei Zugang des Erhöhungsverlangens seit einem Jahr unverändert sein. Ferner darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht worden sein und darf die ortsübliche Miete nicht übersteigen.

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Stand: Juni 2008


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Harald Brennecke berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen von Gewerbemietverhältnissen.

 

Rechtsanwalt Harald Brennecke bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

 

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    Verlängerungsoptionen und Kündigungsmöglichkeiten

    Untermietklausel und Nachmietersuche

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    Wirtschaftlichkeitsfaktoren (z.B. Publikumsverkehr, Kaufkraft, Branchenmix, Gemeinschaftswerbung, Konkurrenzschutz)

    Sicherheiten (Bürgschaft, Kaution, Vermieterpfandrecht)

    Wettbewerbsklauseln und vertragsimmanenter Konkurrenzschutz

    Fertigstellungsverpflichtungen, Umbaupflichten und Rückbauverpflichtungen,

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    Aufhebungsverträge

    Mietminderung aufgrund von Mängeln der Mietsache

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Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Harald Brennecke prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG.

 

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