Nebenkosten und Nebenkostenabrechnung – Hinweise für den Vermieter – 1. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Die anwaltliche Erfahrung zeigt, dass fast jede zweite Betriebskostenabrechnung Fehler enthält. Als Vermieter gilt es deshalb, besonders auf die Einzelheiten zu achten. Der folgende Einführungsbeitrag soll dem Vermieter helfen, typische Fehler zu vermeiden.

Die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei der Nebenkostenabrechnung

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt grundsätzlich die allgemeine Regel, dass der Vermieter den Mieter immer nur mit solchen (Fußnote) Kosten belasten darf, die wirtschaftlich angemessen sind. Dieser Wirtschaftlichkeitsgrundsatz hat Einfluss auf die Umlagefähigkeit der einzelnen Nebenkosten. Im Einzelnen:

1. Aufzug

Beim Aufzug gehören die Wartungskosten grundsätzlich zu den umlagefähigen Nebenkosten. Der Wartungsturnus darf allerdings nicht unwirtschaftlich kurz sein. Eine monatliche Wartung eines Aufzugs mit 7 Haltepunkten und 5 Mietparteien wäre zu häufig. Ein derartiger Turnus ist nur bei hochfrequentierten Anlagen (Fußnote) gerechtfertigt. Bei einem Wohnhaus mit beispielsweise 8 Wohneinheiten reicht ein Turnus von 3 Monaten, bei modernen Anlagen auch ohne weiteres ein längerer.

2. Kosten der Müllbeseitigung

Wegen der beachtlichen Kosten für die Müllbeseitigung, ist hier das Wirtschaftlichkeitsgebot von besonderer Bedeutung. Es ist sowohl bei der Größe der Müllbehälter als auch bei der Häufigkeit der Leerung zu beachten. Der Vermieter ist deshalb gehalten, das Volumen bzw. die Anzahl der Müllbehälter am durchschnittlichen Bedarf der Wohnanlage auszurichten.

Wichtig: Ist ein Hausmeister vorhanden, gehört es zu seinen Pflichten, gelegentlich Feststellungen zum durchschnittlichen Bedarf bei den Müllbehältern zu treffen. Ansonsten können die Mieter mit dem Einwand unwirtschaftlichen Verhaltens des Vermieters nur gehört werden, wenn sie den Vermieter zuvor auf das Missverhältnis hingewiesen haben.

3. Gebäudereinigung

Hinsichtlich der Gebäudereinigung steht dem Vermieter ein so genanntes Ermessen in Bezug auf die Reinigungshäufigkeit und -intensität zu. Was „üblich“ ist, wird von der Art des Gebäudes mitbestimmt und kann so von Wohnquartier zu Wohnquartier verschieden sein. Das Ermessen berechtigt den Vermieter jedoch nicht, subjektive hygienische oder optische Vorstellungen zum Maßstab zu machen. Die Mieter müssen nur für objektiv angemessene Kosten einstehen. Daher dürfte auch für gehobenen Wohnraum der Aufwand für einen Fußmatten-Mietservice unwirtschaftlich sein. Anders kann es jedoch wieder bei Gewerbeobjekten sein.

4. Gartenpflege

Wie bei der Hausreinigung hat der Vermieter auch bei der Gartenpflege einen gewissen Ermessensspielraum. Zu den Kosten der Gartenpflege gehört auch der Aufwand zur Beseitigung von Sturmschäden. Je nach den Verhältnissen des jeweiligen Baumbestands kann es für den Vermieter geboten sein, wegen der zunehmenden Häufigkeit und Intensität der Stürme die Kosten der Entfernung entwurzelter Bäume in eine Sachversicherung aufzunehmen.

5. Beleuchtung

Die Beleuchtungsanlage ist den objektiven Notwendigkeiten entsprechend zu betreiben. Auch hier ist jedoch das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Die Beibehaltung einer Dauerbeleuchtung mit zahlreichen Brennstellen ist dann unwirtschaftlich, wenn eine Zeitschaltung technisch einfach installiert werden kann.

6. Versicherung

Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz führt bei Versicherungen dazu, dass der Vermieter die Versicherungen möglichst günstig abzuschließen hat. Dies bedeutet nicht, dass stets der billigste Versicherer zu wählen wäre, wenn bekannt ist, dass das Regulierungsverhalten nicht zufrieden stellend ist. Auf der anderen Seite wäre es nicht gerechtfertigt, mit einem teuren Versicherer zu kontrahieren, nur weil er „beitragsfrei“ zusätzliche Leistungen anbietet, die zwar für den Vermieter praktisch, jedoch nicht notwendig sind. Insbesondere hat der Vermieter, der die üblichen Gefahren durch getrennte Versicherungen deckt, zu prüfen, ob nicht eine verbundene Gebäudeversicherung günstiger ist.

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