Mietkaution: Kautionsabrede bleibt trotz nichtiger Fälligkeitsregelung im Übrigen wirksam

Ist die Fälligkeitsregelung einer Kautionsabrede nichtig und die Vereinbarung über die Kautionshöhe widersprüchlich, bleibt die übrige Abrede wirksam.

So entschied der Bundesgerichtshof (Fußnote) im Fall eines Mieters. In dessen Mietvertrag hieß es

,,1. Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen, soll die entsprechende gesetzliche Regelung an deren Stelle treten...

4. Der Mieter zahlt bei Abschluss des Mietvertrags eine Kaution von drei Monatsmieten = 2.100 DM. Die Rückzahlung der Kaution erfolgt verzinst drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.``

Der Mieter hielt die Kautionsabrede – wegen des falsch angegebenen Gesamtbetrags – für unwirksam, da eine Miete von 680 DM vereinbart war. Zudem sei die Fälligkeitsregelung unwirksam. Der BGH entschied, dass er die Kaution zahlen müsse. Es sei verfehlt, die Kautionsregelung insgesamt für unwirksam zu erklären, weil eine Teilregelung gegen das Gesetz verstoße. Damit blieben die berechtigten Interessen des Vermieters an einer Sicherheit und damit auch an der wirtschaftlichen Nutzbarkeit der Wohnung außer Acht. Der Vermieter erbringe gegenüber dem Mieter eine Vorleistung. Er stelle ihm die Wohnung zur Verfügung, die er nur bei Wahrung der besonderen Erfordernisse des Mieterschutzrechts zurückerhalten könne.

Zudem bestehe die Gefahr, dass die Wohnung durch den Mieter beschädigt und der Schaden bei Vertragsende nicht oder nicht vollständig von ihm beseitigt werde. Durch die Kaution sei der Vermieter zumindest teilweise hiergegen abgesichert. Demgegenüber könne der Mieter in der Regel nicht erwarten, dass sich der Vermieter zur Überlassung einer Wohnung ohne Mietsicherheit bereit erkläre. Unter diesem Gesichtspunkt sei nach Ansicht des BGH nur der vereinbarte Fälligkeitszeitpunkt unwirksam. Es müsse davon ausgegangen werden, dass die Parteien eine Kaution von drei Monatsmieten vereinbaren wollten. Die Kaution betrage daher 3 x 680 DM = 2040 DM. Diesen Betrag müsse der Mieter zahlen.

BGH, VIII ZR 86/03

Für das Gewerbemietrecht folgt aus dieser Entscheidung die besondere Bedeutung der Kaution für das Vertragsverhältnis. Im Gewerbemietrecht herrscht hinsichtlich der Kaution volle Vertragsfreiheit. Das von den Parteien vereinbarte hat Signalwirkung für das gesamte Vertragsverhältnis. Kommt der Mieter bereits mit der Kautionszahlung in Verzug stellt die Rechtssprechung seine Vertragstreue insgesamt in Abrede. Unter Umständen gewährt sie dem Vermieter sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.

Sowohl bei der Vetragsgestaltung als auch der Vertragsdurchführung ist größte Sorgfalt erforderlich.

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