Maklerrecht – Teil 22 – Mehrerlös- oder Übererlösklauseln, Vorkenntnisklausel

5.6 Mehrerlös- oder Übererlösklauseln

Die Provisionshöhe ist immer an dem ortsüblichen beziehungsweise marktüblichen Satz zu messen. Überschreitet die vereinbarte Provision diese um ein Vielfaches, gilt sie als überhöht und damit sittenwidrig (BGH, Urteil vom 16. Februar 1994, Az.: IV ZR 35/93: 27,7 %; BGH, Urteil vom 30. Mai 2000; Az.: IX ZR 121/99: fünffache der üblichen Provision – 24 %; LG Berlin, Urteil vom 30. Mai 2013, Az.: 9 O 540/11: 20%)

Beispiel
Der Makler M schließt mit seinem Kunden K einen Maklervertrag bezüglich des Kaufs eines Grundstücks mit einem Zweifamilienhaus. Im Maklervertrag zwischen M und K wird vereinbart: "Der Kunde verpflichtet sich dem Makler M für die Vermittlung oder den Nachweis des bezeichneten Kaufobjekts bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages eine feste Provision in Höhe von 30 % des vereinbarten Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer zu zahlen.“ Drei Wochen später zeigt K Interesse an einem Objekt und lässt sich von M die Kontaktdaten des Verkäufers übermitteln. Es kommt zum Vertragsschluss. M fordert seine Provision.

• Der vereinbarte Provisionsanspruch besteht nicht. Aufgrund der überhöhten Maklerlohnforderung ist der Vertrag nach § 138 BGB als sittenwidrig einzustufen und daher nichtig.

Mehrerlösklauseln sind regelmäßig wegen Sittenwidrigkeit nichtig, da sie zu überhöhten Maklerentgelten führen und nach § 307 BGB gegen das Transparenzgebot verstoßen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Februar 1994, Az.: IV ZR 35/93: 50% der Mehrerlössumme über dem Kaufpreis als Maklerprovision).

Beispiel
In dem Maklervertrag findet sich eine sogenannte Übererlös- beziehungsweise Mehrerlösklausel: "Der Makler darf das Objekt mit einer Anzahlung von Euro 80.000 anbieten. Die eventuell über Euro 50.000 liegende Anzahlung ist dann die Maklercourtage und wird nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages gezahlt". Die Provision des Maklers bezieht sich auf alles, was über Euro 50.000 als Anzahlung erreicht wird und kann somit unter Umständen bis zu Euro 30.000 betragen.

• Der Provisionsanspruch ist nicht gegeben.

5.7 Vorkenntnisklausel

Um den Provisionsanspruch für Nachweistätigkeiten abzusichern, verwenden Makler gerne so genannte Vorkenntnisklauseln. In diesen verpflichten sich Kunden, eine Kenntnis des Objektes und des Verkäufers eines Objektes, dass ihnen von dem Makler angeboten wird, unverzüglich anzuzeigen (BGH, Urteil vom 10. Februar 1971, Az.: IV ZR 85/69). Das hat den Zweck, dass der Kunde sich nach der Tätigkeit des Maklers nicht mehr darauf berufen können soll, er habe den Verkäufer oder das Objekt schon gekannt und der Makler habe deswegen keinen Provisionsanspruch. In vorformulierten Maklerverträgen sind solche Vereinbarungen unwirksam. Nur in individuell vereinbarten Verträgen können solche Vorkenntnisklauseln zulässig sein (BGH, Urteil vom 10. Februar 1971, Az.: IV ZR 85/69).

Beispiel
Ein Immobilienunternehmen verwendete in seine allgemeinen Geschäftsbedingungen folgende Formulierung: "Ist dem Kunden K das von Makler M nachgewiesene Objekt bereits bekannt, ist dies gegenüber M schriftlich innerhalb von 7 Tagen mitzuteilen und auf Verlangen des M nachzuweisen". Der Kunde K erhält daraufhin den Nachweis über ein "Einfamilienhaus am See" des Makler M, das genau seinen Vorstellungen entspricht. Als er den Namen des Verkäufers sieht, stellt er fest, dass er sich das Objekt aber schon vor einem Jahr - damals noch zu einem unerschwinglichen Preis - angesehen hat. Eine Woche nach Erhalt des Exposés kann er persönlich einen Besichtigungstermin mit V vereinbaren. M ist nicht anwesend. K und V einigen sich und K ruft drei Tage später - 10 Tage nach Erhalt des Exposés - bei M an und teilt ihm mit, dass er seine Maklertätigkeit nicht mehr benötige und den Verkäufer V mit dem übermittelten Objekt bereits kannte. Nach Abschluss des Kaufvertrages zwischen K und V fordert M seine Provision von K und verweist auf die Vereinbarung.

• K kann sich erfolgreich mit dem Einwand der Vorkenntnis gegen den Provisionsanspruch des M zu Wehr setzen. M hat keinen Anspruch gegen K. Die Vereinbarung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen ist unzulässig. Der Einwand der Vorkenntnis kann grundsätzlich nicht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklervertrages ausgeschlossen werden.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.

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