Maklerrecht – Teil 21 – Aufwendungsersatzklausel, Maklerklausel mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung

5.3 Aufwendungsersatzklausel

Nach § 652 Abs. 2 S. 1 BGB kann wirksam vereinbart werden, dass dem Makler seine Aufwendungen vom Kunden zu ersetzen sind. Dies gilt nach § 652 Abs. 2 BGB sogar dann, wenn der Hauptvertrag nicht zu Stande gekommen ist.

Beispiel
Der Makler M vereinbart mit dem Kunden K in einem Maklervertrag zur Vermittlung eines Ferienhauses am Starnberger See folgende Aufwendungsersatzklausel: "Sämtliche Aufwendungen, sowie Courtage in Höhe von X % inkl. 16% MwSt. sind vom Kunden zu tragen“. Für die Vermittlung des Ferienhauses musste der Makler M zweimal zu den Besichtigungsterminen nach Starnberg fahren und dort übernachten. Die Termine waren jedenfalls Samstag und Sonntag vereinbart, so dass für die 4 Besichtigungstage, insgesamt Fahrtkosten in Höhe von 300 €, Unterkunftskosten in Höhe von 160 € und Verpflegungskosten in Höhe von weiteren 90 € anfielen. Im Folgenden schloss K mit einem durch M vermittelten Interessenten vom dritten Besichtigungstag den Kaufvertrag.

• Der Makler kann hier seine Provision und den Ersatz seiner Aufwendungen von K verlangen. Die Aufwendungen, die ihm durch die Anberaumung und die Durchführung der Besichtigungstermine entstanden sind. Dabei ist es unerheblich, dass nur ein Termin tatsächlich zum Vertragsschluss geführt hat. Zu ersetzen sind alle Aufwendungen.

5.4 Maklerklausel mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Ein besonderer Fall einer Provisionsklausel ist die Maklerklausel mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Dies ist eine Klausel, die mit der Provisionsklausel in einer notariellen Urkunde verbunden ist und anordnet, dass der Kunde, der die Provision nicht zahlt, sofort der Zwangsvollstreckung unterworfen wird. Im Zivilprozessrecht ist diese Klausel in einer Urkunde einem Vollstreckungstitel gleich zu setzen, mit der Rechtsfolge, dass nicht erst ein Prozess, um die Rechtmäßigkeit des Provisionsanspruchs zu erfolgen hat. Der Makler kann direkt mithilfe des Gerichtsvollziehers in das Vermögen des Kunden vollstrecken, um seinen Provisionsanspruch durchzusetzen.

Wenn eine Unterwerfungsklausel in dem notariellen Vertrag zulässig ist, kann der Makler direkt aus der Vertragsurkunde die Zwangsvollstreckung betreiben, ohne vorher eine Zahlungsklage gegen den Käufer zu erheben. Die Zulässigkeit dieser Klausel ist allerdings noch nicht vom BGH bestätigt worden und rechtlich umstritten. Es ist daher bisweilen, davon abzuraten eine solche Klausel zu verwenden. Seitens der Notarkammer wird davon ausgegangen, dass eine solche Klausel "nicht den Interessen der Beteiligten entspricht, denn diese wollen mit der notariellen Urkunde ausschließlich das Kaufvertragsverhältnis regeln" (Fußnote). Auch die Aufsichtsbehörde der Notare rät von der Verwendung ab.

5.5 Vorfälligkeitsklausel

Bei einer Vorfälligkeitsregelung wird vereinbart, dass ein Anspruch bereits zu erfüllen ist, bevor alle Voraussetzungen zur Anspruchsentstehung vorliegen. Bei Mietverträgen findet sich häufig eine solche Regelung, bei der zum Beispiel die monatliche Mietzahlung im Voraus zu entrichten ist, obwohl sie nach der gesetzlichen Regelung gemäß 556 b Abs. 1 BGB erst zum Monatsbeginn fällig wäre. Eine entsprechende Regelung findet sich manchmal auch in Maklerverträgen oder notariellen Kaufvertrag, die Provisionsregelungen bezüglich des Maklerlohns enthalten.

Beispiel
Makler M hat zwischen dem Käufer Reich R und dem Verkäufer V einen Grundstückskauf über ein Haus mit Waldstück in idyllischer Hanglage vermittelt. Für die Übertragung des Eigentums sind bei diesem Grundstück noch zahlreiche behördliche Zustimmungen und Genehmigungen einzuholen. Unter anderem muss eine Grundstücksverkehrsgenehmigung und eine Negativbescheinigung für ein Vorkaufsrecht der Gemeinde eingeholt werden. Der Makler M will allerdings nicht erst die Einholung der Genehmigung und der Bescheinigung abwarten, sondern bereits mit Abschluss des Kaufvertrages seinen Provisionsanspruch fällig stellen. Die Parteien vereinbaren daher im notariellen Kaufvertrag u.a. folgende Klausel: "Der Provisionsanspruch des Maklers M ist mit Abschluss dieses Kaufvertrages fällig."

• Die Vorfälligkeitsklausel ist zulässig. Die Zahlungsverpflichtung der Provision ist ab dem Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses fällig, wenn die sonstigen Anspruchsvoraussetzungen vorliegen.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.

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