Maklerrecht – Teil 09 – Maklervertrag durch kaufmännisches Bestätigungsschreiben, Nachträglicher Maklervertrag durch Provisionsversprechen

3.2.1.4 Maklervertrag durch kaufmännisches Bestätigungsschreiben

Ein Maklervertrag kann nicht allein durch ein Schweigen auf ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben geschlossen werden. Ein solches Schreiben hat eine bloße Beweisfunktion dafür, dass vorher Vereinbartes darin schriftlich fixiert wird (Hopt in: Baumbach/Hopt, Handelsgesetzbuch, 34. Auflage 2010, § 346 HGB Rn. 16 ff). Inhaltlich neue Vertragspunkte, die nicht vorher mündlich vereinbart wurden, wie zum Beispiel eine erstmalige Erwähnung einer Maklerprovision, sind nicht von der Beweiswirkung umfasst (vgl. Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 6. Zustandekommen eines Maklervertrages, Rn. 35; LG Düsseldorf, Urteil vom 11. November 2014, Az.: 35 O 75/13).

Daher kann durch ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben kein neuer Vertrag geschlossen werden, sondern das Bestätigungsschreiben dient lediglich dem Nachweis, was bereits vereinbart wurde.

Antwortet der Vertragspartner nicht auf das Schreiben, gilt das Schweigen als Zustimmung zum Inhalt des Schreibens (so Hopt in: Baumbach/Hopt, Handelsgesetzbuch, 34. Auflage 2010, § 93 HGB Rn. 17). Das bedeutet, durch das Schweigen wird erklärt, dass der Inhalt des Schreibens tatsächlich so mündlich vereinbart wurde. Für diese Zustimmungswirkung ist es nicht erforderlich, dass der Kunde Kaufmann ist. Es reicht aus, wenn der Auftraggeber bzw. Kunde geschäftlich tätig ist und davon ausgegangen werden kann, dass er mit den kaufmännischen Gebräuchen vertraut ist (vgl. Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 6. Zustandekommen eines Maklervertrages, Rn. 35).

Beispiel
Der Unternehmer U ist auf der Suche nach einem Grundstück für seine Betriebserweiterung. In einer Zeitungsannonce des Kaufmanns und gewerblichen Maklers M findet U ein passendes Angebot über ein Grundstück XY zum Preis von 125.000,00 €. Ein Provisionsverlangen wird nicht erwähnt. U nimmt an, dass es sich bei dem Kaufmann M um einen Verkäufermakler handelt und er kontaktiert M. Am Telefon gibt M bereits alle Eckdaten des Verkäufers heraus und notiert sich die Anschrift und Email von U. M erwähnt am Telefon keine Provisionsforderung. U ruft ohne Umschweife beim Verkäufer V an. U und V einigen sich sofort über den Verkauf. Am nächsten Morgen erhält U eine E-Mail von M die folgenden Passus enthält: "bezugnehmend auf unser gestriges Telefonat bestätige ich den Nachweis des Verkäufers vom Grundstück XY zum Preis von 125.000,00€, für den, im Erfolgsfall von Ihnen eine Provision von 5% des Kaufpreises zzgl. MwSt. zu zahlen ist". U ignoriert die E-Mail. Nach zwei Wochen erfährt M von dem Vertragsschluss zwischen U und V und verlangt von U Provisionszahlung.

  • U muss die Provision nicht zahlen. Es ist weder konkludent, noch durch das kaufmännische Bestätigungsschreiben ein Maklervertrag zu Stande gekommen. Für einen konkludenten Vertrag fehlt es bereits daran, dass U erkennen konnte bzw. musste, dass M von ihm Provision verlangt. Mit dem Bestätigungsschreiben selbst kommt kein Vertrag zu Stande. Damit können nur solche Inhalte nachgewiesen werden, die vorher bereits mündlich vereinbart wurden. Da M und U aber keine Vereinbarung zur Provision getroffen haben, kann M auch keine Zahlung verlangen.

3.2.1.5 Nachträglicher Maklervertrag durch Provisionsversprechen

Ein Maklervertrag kann nicht nur vor der eigentlichen Maklertätigkeit geschlossen werden, sondern auch nachdem die Vermittlung bereits erfolgt ist. Ein nachträglicher Maklervertrag liegt vor, wenn jemand eine Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss für einen anderen nachweist und dieser dann eine Provisionszahlung für den Fall des erfolgreichen Vertragsabschluss verspricht. Ein solches zeitlich nachgelagertes Provisionsversprechen ist ein nachträglicher Maklervertrag.

Beispiel
Herr Müller M wohnt in Berlin und wünscht sich seit längerem ein kleines "Urlaubshäuschen an einem See". Sein Geschäftskollege K aus München erfährt zufällig von diesem Wunsch und empfiehlt ihm, Kontakt mit seinem Bekannten Reich R aufzunehmen, der sein Haus am Starnberger See verkaufen will. K übermittelt M alle Kontaktdaten per E-Mail. M freut sich so sehr, dass er K in seiner Email zurückschreibt "Vielen Dank. Wenn das klappt, bekommst du auf jeden Fall eine Provision dafür." K antwortet "Danke, das nehme ich gerne an. Viel Glück!" Zwei Wochen später kauft M "das Haus am See" von R.

  • M hat einen Anspruch auf die Maklerprovision gegenüber K aus § 652 BGB. Durch das Provisionsversprechen des K wurde mit M ein Maklervertrag geschlossen, nachdem die Nachweistätigkeit des M bereits erfolgt war (vgl. Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 6. Zustandekommen eines Maklervertrages, Rn. 32).


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.


 

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Stand: Januar 2017


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Rechtsanwalt Harald Brennecke ist seit vielen Jahren vertieft im Vertriebsrecht tätig, wozu auch das Maklerrecht zählt. Rechtsanwalt Brennecke gestaltet Maklerverträge für Immobilienmakler und Handelsmakler als AGB oder Individualvertrag, als einfachen Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag, als Nachweis oder als Vermittlungsgeschäft. So gestaltete er beispielsweise Handelsmaklerverträge für die Vermittlung von Ölgeschäften im Bereich von mehreren hundert Millionen Dollar. 
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Harald Brennecke ist Dozent für Maklerrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er bietet im Bereich des Maklerrechts folgende Vorträge an:

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  • Handelsmakler in Recht und Praxis
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Harald Brennecke bereitet derzeit, zusammen mit Olaf Bühler, eine Veröffentlichung zum Thema Maklerrecht vor.

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