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Lasten und Kostentragungspflicht im WEG – 4.Teil: Haftung bei Wohnungseigentümerwechsel


Grundsätzlich binden Beschlüsse der Wohnungseigentümer nur diejenigen, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragenen sind. Aber auch der neue Wohnungseigentümer, der nach Beschlussfassung in die Gemeinschaft eintritt, wird an den Beschluss gebunden, § 10 Abs. 3 WEG.

Nach Ansicht des BGH ist für die Haftung des Erwerbers für Beitragszahlungen an die Gemeinschaft der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, d.h. mit Eintragung ins Grundbuch, entscheidend. Demzufolge haftet der Erwerber nicht für die bei seinem Erwerb bereits fälligen Beitragsschulden. Diese sind bis zu diesem Zeitpunkt ausschließlich Sache des Veräußerers.

Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet kraft Gesetzes grundsätzlich auch nicht für Wohngeldrückstände des Voreigentümers. Dies gilt für den rechtsgeschäftlichen Erwerb und erst Recht für den originären Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung.

Eine Haftung für Rückstände des Voreigentümers ist nur dann möglich, wenn die Wohnungseigentümer eine dahingehende Vereinbarung getroffen haben, die als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen ist (Fußnote).

Beiträge zu einer Sonderumlage hat der Erwerber nur dann zu leisten, wenn diese nach seinem Erwerb fällig geworden sind. Auf den Zeitpunkt der Entstehung der Ursache für die Erhebung einer Sonderumlage kommt es dabei nicht an.

Beispiel: Soll die Sonderumlage zur Beseitigung von Liquiditätsschwierigkeiten erhoben werden, die vor dem Eigentumserwerb entstanden sind, muss der Erwerber wie alle anderen Wohnungseigentümer die Mittel zur Beseitigung der Liquiditätsschwierigkeiten beisteuern.

Für Nachzahlungsansprüche aus der Jahresrechnung haftet grundsätzlich der im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Sollten die Wohnungseigentümer den Beschluss über die Jahresabrechnung jedoch verzögern, um mit dem Wohnungseigentümerwechsel einen neuen finanzkräftigen Schuldner zu gewinnen, kann der zukünftige Erwerber gegen das Verhalten die Einrede der Rechtsmissbrauchs geltend machen (Fußnote).

Praxishinweis: Hat sich der Wohnungseigentümerwechsel im laufenden Wirtschaftsjahr vollzogen, haftet der neue Wohnungseigentümer jedoch nur für die so genannte Abrechnungsspitze. Daneben kann sich aber auch eine Haftung aus dem Wirtschaftsplan ergeben, und zwar dann, wenn der neue Wohnungseigentümer für die Zeit ab Eintragung im Grundbuch keine oder nicht vollständig Wohngeld gezahlt hat.


 

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Stand: 12/2006


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