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Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters: Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs


Gem. § 543 Abs. 2 Satz Ziffer 3 BGB hat der Vermieter folgende Rechte:

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Was zählt zur Miete im Sinne der Vorschrift?
Zur Miete gehört nach ständiger Rechtsprechung neben der Kaltmiete auch die vertraglich vereinbarte laufende Nebenkostenvorauszahlung bzw. Nebenkostenpauschale. Einmalige Zahlungen, wie z.B. die Kautionszahlung oder Nachzahlungen von Nebenkosten zählen nicht dazu.

Wann tritt Verzug ein?
Üblicherweise ist der Mieter vertraglich dazu verpflichtet, die Miete mitsamt Nebenkostenvorauszahlung zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen. Dabei ist entscheidend der Eingang beim Vermieter bzw. die rechtzeitige Absendung beim Mieter (2-3 Banktage im Voraus). Weitere Voraussetzung für einen Verzug ist jedoch zudem eine Fälligkeit der Mietzahlung, die dann nicht gegeben ist, wenn der Miete z.B. aufgrund von Mietmängeln ein Zurückbehaltungsrecht oder ein Minderungsrecht gem. § 536 BGB hat.
Ebenso reicht auch stets unpünktlich gezahlte Miete als Kündigungsgrund aus, wenn die Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und denen des Mieters dazu führt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Dieses wird gerichtlich insbesondere dann bejaht, wenn der Mieter dieser Verzögerung der Mietzahlung gar nicht oder mit Liquiditätsproblemen begründet.

Wie muss die Kündigung erfolgen und wann ist Sie ausgeschlossen?
Grundsätzlich muss der Vermieter schriftlich kündigen mit einer Räumungsfrist von mindestens einer Woche. Zudem muss im Zeitpunkt der Kündigung der Mieter noch in Verzug mit der Miete sein, wobei die Kündigung nur dann ausgeschlossen ist, wenn der Mieter seine Mietrückstände vollständig und nicht nur teilweise ausgeglichen hat.

Kann die Kündigung nachträglich unwirksam werden?
Bei Wohnraummietverträgen kann der Mieter gem. § 569 BGB durch Zahlung der Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Räumungsklage die Kündigung unwirksam machen. Dieses gilt jedoch dann nicht, wenn er von diesem Recht innerhalb der letzten 2 Jahren bereits Gebrauch gemacht hat.



Kontakt: info@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: 03.03.2011


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Portrait Harald-Brennecke Harald Brennecke, Rechtsanwalt

Harald Brennecke berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen von Gewerbemietverhältnissen.

 

Rechtsanwalt Harald Brennecke bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

 

    Erstellung und Prüfung von Gewerbemietverträgen, insbesondere in Bezug auf die Themen

    Parteispezifische Bedürfnisse

    Verlängerungsoptionen und Kündigungsmöglichkeiten

    Untermietklausel und Nachmietersuche

    Mietpreisindex

    Wirtschaftlichkeitsfaktoren (z.B. Publikumsverkehr, Kaufkraft, Branchenmix, Gemeinschaftswerbung, Konkurrenzschutz)

    Sicherheiten (Bürgschaft, Kaution, Vermieterpfandrecht)

    Wettbewerbsklauseln und vertragsimmanenter Konkurrenzschutz

    Fertigstellungsverpflichtungen, Umbaupflichten und Rückbauverpflichtungen,

    (Vorzeitige) Beendigung von Gewerbemietverhältnissen, z.B.  aufgrund von Schriftformverstößen durch mündliche Nachtragsvereinbarungen

    Aufhebungsverträge

    Mietminderung aufgrund von Mängeln der Mietsache

    Schönheitsreparaturen

    Schadensersatz bei Verletzung von Wettbewerbsschutz oder Konkurrenzverbot

    behördliche Genehmigungen, Konzessionen und Zulassungserfordernisse

 

Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Harald Brennecke prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG.

 

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Telefon: 0721-20396-28

Normen: §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1,2 BGB






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