Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters: Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Zur Miete gehört nach ständiger Rechtsprechung neben der Kaltmiete auch die vertraglich vereinbarte laufende Nebenkostenvorauszahlung bzw. Nebenkostenpauschale. Einmalige Zahlungen, wie z.B. die Kautionszahlung oder Nachzahlungen von Nebenkosten zählen nicht dazu.

Üblicherweise ist der Mieter vertraglich dazu verpflichtet, die Miete mitsamt Nebenkostenvorauszahlung zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen. Dabei ist entscheidend der Eingang beim Vermieter bzw. die rechtzeitige Absendung beim Mieter (Fußnote). Weitere Voraussetzung für einen Verzug ist jedoch zudem eine Fälligkeit der Mietzahlung, die dann nicht gegeben ist, wenn der Miete z.B. aufgrund von Mietmängeln ein Zurückbehaltungsrecht oder ein Minderungsrecht gem. § 536 BGB hat.
Ebenso reicht auch stets unpünktlich gezahlte Miete als Kündigungsgrund aus, wenn die Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und denen des Mieters dazu führt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Dieses wird gerichtlich insbesondere dann bejaht, wenn der Mieter dieser Verzögerung der Mietzahlung gar nicht oder mit Liquiditätsproblemen begründet.

Grundsätzlich muss der Vermieter schriftlich kündigen mit einer Räumungsfrist von mindestens einer Woche. Zudem muss im Zeitpunkt der Kündigung der Mieter noch in Verzug mit der Miete sein, wobei die Kündigung nur dann ausgeschlossen ist, wenn der Mieter seine Mietrückstände vollständig und nicht nur teilweise ausgeglichen hat.

Bei Wohnraummietverträgen kann der Mieter gem. § 569 BGB durch Zahlung der Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Räumungsklage die Kündigung unwirksam machen. Dieses gilt jedoch dann nicht, wenn er von diesem Recht innerhalb der letzten 2 Jahren bereits Gebrauch gemacht hat.