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Können Aufzugskosten auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden?

Kaum ein Gebiet des Mietrechts sorgt bei den Mietern für einen derartigen Verdruss wie die Betriebskostenabrechnung. Welche Betriebskosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, wird von Seiten des Vermieters zumeist formularmäßig durch Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag bestimmt.

Nunmehr entschied der BGH am 08.04.2009, dass eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, den Mieter unangemessen benachteiligt.

Welche Betriebskosten im Allgemeinen umlagefähig sind, bestimmt sich nach der Betriebskostenverordnung. Nach § 27 Abs. 1 II. BV sind Betriebskosten alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Dies erfasst grundsätzlich auch die Aufzugskosten, unabhängig davon, wo sich der Aufzug befindet. Eine Grenze der Umlagefähigkeit ist dort gegeben, wo alle Mieter an Kosten für Einrichtungen beteiligt werden, die nur einzelnen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. Umlagefähig sind daher nur diejenigen Einrichtungen, die der Mieter auch tatsächlich nutzen kann. Dabei bleibt außer Betracht, ob eine Nutzung für den jeweiligen Mieter auch praktikabel ist. So wurde zum Beispiel entschieden, dass auch Erdgeschossmieter an den Kosten für einen Aufzug beteiligt werden können. Dahinter steckt der Gedanke, dass es dem Vermieter möglich sein muss, Kosten generell umzulegen und nicht für jeden einzelnen Mieter anteilig Kosten abzurechnen.

Die Grenze der Zumutbarkeit einer solchen generalisierenden Betrachtung durch den Vermieter wird überschritten, wenn der Mieter einen Aufzug nicht nur tatsächlich nicht nutzt oder dafür kein Bedürfnis hat, sondern wenn seine Wohnung mit dem Aufzug überhaupt nicht erreicht werden kann.

In solchen Fällen darf der Vermieter die Kosten des Aufzugs nicht auf diejenigen Mieter übertragen, denen eine Nutzung überhaupt nicht genutzt werden kann und somit keinen Wert für den Mieter hat.


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Stand: 08.04.2009


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Harald Brennecke berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen von Gewerbemietverhältnissen.

 

Rechtsanwalt Harald Brennecke bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

 

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    Verlängerungsoptionen und Kündigungsmöglichkeiten

    Untermietklausel und Nachmietersuche

    Mietpreisindex

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    Sicherheiten (Bürgschaft, Kaution, Vermieterpfandrecht)

    Wettbewerbsklauseln und vertragsimmanenter Konkurrenzschutz

    Fertigstellungsverpflichtungen, Umbaupflichten und Rückbauverpflichtungen,

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    Aufhebungsverträge

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Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Harald Brennecke prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG.

 

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