Kaution kann trotz unwirksamer Klausel einbehalten werden
Ein Mieter von Wohnraum wurde vor Vertragsschluss von seinem Vermieter im Mietvertrag gezwungen, die Kaution sofort in voller Höhe zu hinterlegen. Außerdem sollte er einen Bürgen als zusätzliche Sicherheit für den Fall von Mietrückständen benennen. Wenn diese Bedingungen nicht erfüllt würden, komme kein Vertrag zustande.
Der Mieter verlangt nun die Kaution teilweise zurück. Er ist der Meinung, dass die mietvertragliche Verpflichtung zur sofortigen Zahlung der vollen Kaution rechtswidrig sei und er deshalb einen Rückzahlungsanspruch habe.
Der Bundesgerichtshof lehnte diese Auffassung ab. Zwar sei die vertragliche Verpflichtung, die Mietkaution sofort und vollständig zu bezahlen, tatsächlich rechtswidrig. Allerdings bestehe die grundsätzliche Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution davon unabhängig weiter. Falls der Vermieter tatsächlich den Vertragsabschluss und die Schlüsselübergabe von der sofortigen Kautionszahlung abhängig gemacht habe, bestünde für den Mieter die Möglichkeit eines gerichtlichen Vorgehens. Für die Frage, ob der Mieter Kaution zahlen müsse, sei diese Frage aber unerheblich.
BGH vom 30.6.2004, Az. VIII ZR 243/03
Diese Entscheidung bezieht sich auf das Wohnraummietrecht, gleichwohl haben wir sie in unsere Darstellung aufgenommen, denn sie betrifft den Bereich "Kaution", einem stetig im Streit stehenden Thema auch im Gewerbemietrecht. Wir verweisen an dieser Stelle auf unsere anderen Artikel hierzu.
Im Gewerbemietrecht ist zu beachten, dass mangels gesetzlicher Regelungen bezüglich der Kaution die Rechtsprechung zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sowie die Grenze der Sittenwidrigkeit zu berücksichtigen ist.
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Stand: August 2026
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Harald Brennecke ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Insolvenzrecht sowie Fachanwalt für Gewerblichen Rechtsschutz.Als Partner von FASP und Gründer des Standorts Karlsruhe begleitet er Unternehmer, Unternehmen und den Mittelstand mit langjähriger Erfahrung in wirtschaftsrechtlichen und unternehmerischen Fragestellungen.
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