Immobilienmaklerrecht – Teil 04 – Internetanzeige

3.2.2.3 Internetanzeige des Maklers

Wendet man sich auf eine Anzeige hin an einen Immobilienmakler, kann das zu einem Abschluss eines konkludenten Maklervertrages führen.

Vergleichbar mit dem Aufsuchen eines Maklers im Büro, wenden sich viele Kaufinteressenten, Verkäufer und Wohnungssuchende hier bewusst an einen professionellen Makler, um von seiner Tätigkeit zu profitieren. So stammen z. B. im Internet die meisten Immobilienangebote — insbesondere in Werbeanzeigen — von gewerblichen Immobilienmaklern. Man kann also davon ausgehen, dass diese eine Provision für Ihre Tätigkeit erwarten. Die Frage ist nur, ab wann das der Fall ist.

Nach derzeitigem Rechtsstand schließt man jedenfalls nicht automatisch einen konkludenten Maklervertrag ab, nur weil man auf eine Immobilienanzeige antwortet. Die Internetanzeige eines Immobilienmaklers ist regelmäßig lediglich eine sog. "invitatio ad offerendum", dh. die Aufforderung zur Abgabe eines Angebots. Der Grund ist, dass sich der Makler mit seiner Anzeige an einen ganz unbestimmten Personenkreis von potentiellen Interessenten wendet (Fußnote).

Allerdings gibt es Fälle, bei denen es durch das Antworten auf die Werbeanzeige und die spätere Inanspruchnahme der Maklertätigkeit zum Abschluss eines Maklervertrages kommen kann: dies gilt z. B. dann, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck brachte und der Kaufinteressent nachweislich in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nahm (Fußnote). In einem solchen Fall gibt derjenige, der sich auf die Immobilienanzeige meldet "grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will" (Fußnote).

Beispiel

Auf der Webseite "Super Immobilien 24" hat der Makler M Werbeanzeigen laufen. Meistens handelt es sich um den Verkauf von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Die Anzeigen bestehen jeweils aus Bildern der Immobilienobjekte unter denen der Kaufpreis, die Vermarktungsart (Kauf) und der Hinweis "Provision 7,00 %" vermerkt ist. Auf eine dieser Anzeigen hin meldet sich bei M der Kaufinteressent K, der eine Eigentumswohnung kaufen will. M übersendet K ein Exposé über die Eigentumswohnung aus der Anzeige und organisiert einen Besichtigungstermin. Über die Provisionszahlung wird nicht gesprochen. Vier Wochen später kauft K die besichtigte Eigentumswohnung. M verlangt nun von K die Zahlung einer Provision. K verweigert eine Zahlung und beruft sich darauf, dass es davon ausgegangen sei der Verkäufer würde die Zahlung der Provision übernehmen.

• M ist im Recht, denn er hat mit K einen konkludenten Maklervertrag geschlossen und seine Maklerleistung dadurch erbracht, dass er für K einen Kaufvertrag vermittelt hat. K kann sich nicht darauf berufen, dass er davon ausgegangen ist der Verkäufer trage die Provision. Durch den Provisionshinweis in der Anzeige hat er ausreichend verdeutlicht, dass er eine Provision für die Vermittlung, der in der Anzeige publizierten Immobilien verlangt. Dadurch dass sich K auf die Anzeige des M meldete gab er ein konkludentes Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages ab. Der Hinweis auf das Provisionsverlangen in der Anzeige " Provision 7,00 %" direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises ist unmissverständlich, so dass für K die Provisionspflicht erkennbar war. (Fußnote).

Darüber hinaus kann der Makler nach Ansicht des BGH auch allein durch die Übermittlung der Verkäuferdaten seine Provision verdienen.

Bietet ein Makler also in einer Immobilienanzeige Kaufobjekte an und weist dabei ausdrücklich auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so kann der Provisionsanspruch bereits dadurch ausgelöst werden, dass er einem Interessenten der sich auf eine Anzeige meldet, die Kontaktdaten des Verkäufers weitergibt (Fußnoten).

Beispiel

Makler M hat auf der Webseite Schönerwohnen.de, mehrere Immobilienanzeigen. Die Anzeigen bestehen jeweils aus Bildern der Immobilienobjekte unter denen der Kaufpreis, die Vermarktungsart (Kauf) und der Hinweis "Provision 7,00 %" vermerkt ist. Auf eine dieser Anzeigen hin meldet sich bei M der Kaufinteressent K, der eine Eigentumswohnung kaufen will. M übersendet K ein Exposé über die Eigentumswohnung sowie den Namen und die Anschrift des Verkäufers V. K nimmt daraufhin direkt Kontakt mit V auf. Nach einer Besichtigung einigen sich K und V auf einen Kaufpreis. Eine Woche später unterschreibt K den Immobilienkaufvertrag. M verlangt nun von K die Zahlung einer Provision. K verweigert eine Zahlung und beruft sich darauf, dass er davon ausgegangen sei der Verkäufer würde die Zahlung der Provision übernehmen und außerdem habe M ja nichts gemacht.

• Der Makler M hat einen Provisionsanspruch gegen K, da zwischen beiden ein konkludenter Maklervertrag geschlossen wurde. M hat sein Provisionsverlangen unmissverständlich in der Anzeige deutlich gemacht und sich die Provision verdient in dem er K die Verkäuferdaten übermittelt hat. Für K war durch die Formulierung der Anzeige so ausreichend erkennbar, dass er sich provisionspflichtig macht, wenn er sich auf die Anzeige hin meldet und dann die Maklertätigkeit des M (Nachweis des Verkäufers) in Anspruch nimmt.

Dieser Beitrag ist zitiert aus dem Buch „Immobilienmaklerrecht“ von Olaf Bühler, Rechtsanwalt mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2019, www.vmur.de, ISBN: 978-3-96696-005-2.

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