Grenzen der Nutzung von Wohnungseigentum - 2. Beschränkungen durch Gesetz

Grenzen der Nutzung von Wohnungseigentum - 2. Beschränkungen durch Gesetz

In § 14 WEG finden sich einige gesetzliche Regelungen zum Gebrauchsrecht der Wohnungseigentümer. Diese Regelungen finden Anwendung, wenn Vereinbarungen oder Beschlüsse nicht vorliegen oder keine abschließende Regelung enthalten.

1. Rücksichtnahme und Instandhaltung Sondereigentum

Nach § 14 I WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

a) Die Pflicht zur Instandhaltung Sondereigentum

Unter Instandhaltung ist hier nur die Instandhaltung des Sondereigentums zu verstehen. Die Instandhaltung gemeinschaftlichen Eigentums ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung und anderer Stelle zu erörtern.
Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, mit seinem Eigentum zu machen, was er will. Dazu gehört auch, das Eigentum verfallen zu lassen und notwendige Reparaturen nicht durchzuführen, Dies stößt jedoch ans eine Grenzen, wenn durch die unterlassenen Reparaturen auch das Eigentum anderer betroffen ist, etwa weil durch eine zum Sondereigentum gehörende defekte Wasserleitung Feuchtigkeitsschäden in anderen Wohnungen verursacht oder bei der Parkettverlegung die Trittschalldämmung nicht ausreichend ist.

b) Pflicht zum schonenden Gebrauch

Die Pflicht zum schonenden Gebrauch beinhaltet eine Verpflichtung, dass Eigentum so zu nutzen, dass andere Wohnungseigentümer nicht gestört werden. Es soll gegenseitig Rücksicht genommen werden. Wie weit diese Rücksicht gehen soll und welches Verhalten einzelner Wohnungseigentümer noch zumutbar ist und welches nicht mehr, bestimmt sich nach der allgemeinen Verkehrsanschauung.

Es kommt dabei auf die Umstände des Einzelfalles an, die Größe der Anlage, die Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft. Es sind hier Parallelen zum Mietrecht zu ziehen. Die Kasuistik, welches Verhalten zulässig ist und welches nicht, ist unendlich.

Beispiele: Eine Beschallung der Nachbarschaft mit der Stereoanlage ist sicher nicht zumutbar. Genauso wenig ist es zumutbar, jemanden das Abspielen von Musik vollständig zu verbieten.

Praxishinweis: Ein Dauerstreitthema ist das Thema Grillen. Das Grillen auf Balkonen oder Dachterrassen kann wegen der damit verbundenen Rauch- und Geruchsbelästigung untersagt werden. Schwieriger ist die Frage im Falle des Grillens im Garten zu beantworten. Hier ist die Rechtsprechung unübersichtlich und es wird alles vertreten. Grundsätzlich ist wohl davon auszugehen, dass ein Grillen im Garten nicht absolut verboten werden kann. Als Faustregel kann man davon ausgehen, dass das dreimalige Grillen im Jahr nicht unmittelbar an der Hauswand zulässig sein dürfte.

2. Einwirkungen auf Dritte

Gemäß § 14 II WEG ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, die Einhaltung der in § 14 I WEG bezeichneten Pflichten durch Personen zu besorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt. Insbesondere im Falle der Vermietung oder Verpachtung ist diese Vorschrift praktisch relevant. Der vermietende Wohnungseigentümer hat auf seinen Mieter dergestalt einzuwirken, dass dieser vom Sondereigentum und vom gemeinschaftlichen Eigentum nur in zulässiger Weise Gebrauch macht .

Praxistipp: In Mietverträgen sollte stets vereinbart werden, dass die von § 14 I WEG gesetzten Grenzen zur Nutzung des Eigentums auch vom Mieter zu beachten sind. Somit ist die rechtliche Ausgestaltung des Mietverhältnis und des Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander angeglichen. Andernfalls könnte es passieren, dass der Mieter mietvertraglich zu etwas berechtigt ist, was im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander einen unzulässigen Gebrauch i.S.d. § 14 I WEG darstellt.

3. Duldungspflicht

§ 14 III WEG enthält eine Duldungspflicht der Wohnungseigentümer. Danach ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem zulässigen Gebrauch beruhen.

Beispiel: Die Eigentümergemeinschaft kann zur Duldung einer Parabolantenne trotz vorhandenen Kabelanschluss verpflichtet sein. Dies gilt etwa dann, wenn das Informationsbedürfnis eines ausländischen Mitbürgers ein größeres Gewicht entfaltet, als der optische Gesamteindruck der Wohnanlage .

Ein Beseitigungsanspruch kann unter Umständen auch verwirkt sein, wenn der Zustand über einen längeren Zeitraum geduldet worden ist.

Der Wohnungseigentümer ist nach § 14 IV WEG ebenfalls verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Ein Wohnungseigentümer muss das Betreten jedoch nur soweit dulden, wie es zur Durchführung der entsprechenden Maßnahmen notwendig und erforderlich ist.

Die Verpflichtung des Wohnungseigentümers, das betreten der Wohnung zu gestatten, besteht bereits dann, wenn festgestellt werden soll, ob Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung überhaupt notwendig sind. Dafür müssen jedoch ausreichende Anhaltspunkte vorhanden sein .

Beispiel: Kann das Dach nur durch Betreten der im Sondereigentum stehende Dachbodens repariert werden, so ist der Wohnungseigentümer in diesem Fall zur Duldung des Betretens und der Benutzung des Dachbodens verpflichtet .

Entstehen durch die Instandhaltungsmaßnahmen Schäden am Sondereigentum, so ist dieser Schaden zu ersetzen.

Beispiel: Wird bei der Reparatur einer Balkonbodenplatte (Fußnote) der Fliesenbelag (Fußnote) beschädigt, so ist dieser dem betroffenen Wohnungseigentümer zu ersetzen und die Kosten der Wiederherstellung also solche der Verwaltung i.S.d. § 16 II WEG von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Sind bei der Gestattung von Eingriffen in das Sondereigentum erhebliche Beschädigungen zu erwarten, kann der verpflichtete Wohnungseigentümer die Gestattung der Eingriffe von einer vorherigen Sicherheitsleistung abhängig machen .

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