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SICHERUNGSRECHTE - TEIL VI: GRUNDSCHULD UND HYPOTHEK

Die Absicherung durch eine Grundstückssicherheit gewährt dem Gläubiger ein Absonderungsrecht. Die Absicherung erfolgt in der Regel als sog. Grundpfandrecht durch · Hypothek · Grundschuld
Hypothek
Die Hypothek ist ein Pfandrecht an einem Grundstück, das zur Sicherung einer bestimmten Forderung dient. Die Hypothek ist akzessorisch. D.h. sie ist untrennbar mit der zu sichernden Forderung verbunden und abhängig. Erlischt die Forderung, erlischt automatisch die Hypothek.
Grundschuld
Die Grundschuld ist ein Pfandrecht an einem Grundstück. Sie ist nicht akzessorisch. D.h. sie ist von einer zu sichernden Forderung unabhängig. Die Grundschuld besteht nach Erlöschen der Forderung weiter. Für Grundschuld wie Hypothek gilt: Als Gegenstand der Sicherung kommen in Betracht: · Grundstücke · Miteigentumsanteile · Grundstücksgleiche Rechte (z.B. Eigentumswohnung) · Mithaftende Gegenstände (sog. Zubehör) Bei der Verwertung von Grundstückssicherheiten ist die Stellung des Insolvenzverwalters gegenüber der des Gläubigers gestärkt. Der Insolvenzverwalter kann die Sicherheit sowohl Zwangsverfahren, als auch im freihändigen Verkauf verwerten. Der Gläubiger ist auf das Zwangsverfahren beschränkt. Das Zwangsverfahren muss vom Gericht angeordnet werden (sog. Beschlagnahme).
Zwangsverfahren
Das Zwangsverfahren ist auf 2 Arten denkbar · Zwangsverwaltung · Zwangsversteigerung Bei der Zwangsverwaltung wird das Grundstück nicht veräußert. Die Gläubiger wird aus den laufenden Erträgen des Grundstücks (z.B. Mieteinnahmen) befriedigt. Die Bewirtschaftung des Grundstücks erfolgt durch einen Zwangsverwalter. Dieser soll nach vernünftigen Bewirtschaftungsgrundsätzen die laufenden Ausgaben aus den laufenden Einnahmen decken und Überschüsse nach den Regeln des Verfahrens zu verteilen. Der Schuldner bleibt Eigentümer, verliert jedoch seine Verwaltungsbefugnis. Bei der Zwangsversteigerung wir das belastete Grundstück versteigert. Dadurch wird eine nicht teilbare Masse (Grundstück) in eine teilbare Masse (Geld) verwandelt. Der Erlös wird an die Gläubiger verteilt. Der Ersteher erwirbt durch den Zuschlag des zuständigen Amtsgerichts das Eigentum am Grundstück. Der Schuldner verliert sein Eigentum. Achtung: Der Insolvenzverwalter kann einen Antrag auf einstweilige Einstellung der durch den Gläubiger betriebenen Zwangsverwaltung stellen. Dies ist ihm z.B. möglich, wenn das Grundstück für die Fortführung des Unternehmens benötigt wird. (§ 30 d ZVG) Achtung: Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind nebeneinander möglich Die Verteilung des Erlöses der Verwertung erfolgt nach einer bestimmten Rangfolge: 1. Ausgaben der Verwaltung und Kosten des Verfahrens 2. Öffentliche Lasten des Grundstücks 3. Ansprüche auf Entrichtung der laufenden wiederkehrenden Leistungen (z.B. Zinsen) 4. Ansprüche der betreibenden Gläubiger Achtung: Das Betreiben der Zwangsversteigerung aus einem schlechtem dinglichen Rang dazu führen, dass eine Befriedigung der Ansprüche nicht erreicht werden kann. Achtung: Betreibt der Insolvenzverwalter das Zwangsverfahren, kann sich der Gläubiger diesem anschließen. Umgekehrt ist dies ebenso möglich. Die Ansprüche des Insolvenzverwalters sind in beiden Fällen aber nachrangig und werden in aller Regel ausfallen. Achtung: Der durch Grundsicherheit absonderungsberechtigte Gläubiger muss keine Feststellungs- und Verwertungskostenpauschale entrichten. Bezüglich der in den Haftungsverband fallenden Gegenstände ist jedoch eine Feststellungspauschale in Höhe von 4% des Erlöses zu entrichten.
Haftungsverband
Bei den Grundpfandrechten besteht eine Besonderheit. Haftungsgegenstand ist nicht nur das Grundstück, sondern auch die Sachen und Rechte, die mit dem Grundstück zu einer Wirtschaftseinheit verbunden sind (sog. Haftungsverband). Diese zusätzliche Sicherung besteht sowohl bei der Grundschuld, als auch bei der Hypothek. Umfasst werden dabei · Erzeugnisse (§ 99 BGB), z.B. Landwirtschaftliche Erzeugnisse · Bestandteile (§ 94 BGB), z.B. Gebäude, · Zubehör (§ 97 BGB), z.B. Maschinenpark auf dem Fabrikgelände · Miet- und Pachtzinsforderungen Achtung: Zubehör (§ 97 BGB) kann nicht selbständig gepfändet werden. Es unterliegt der Zwangsvollstreckung in das Grundstück. Es besteht die Möglichkeit, Gegenstände dem Haftungsverband zu entziehen (sog. Enthaftung). Zu unterscheiden ist die Lage vor und nach der Beschlagnahme des Grundstücks. Die Enthaftung vor der Beschlagnahme erfolgt durch Veräußerung und dauerhafte Entfernung vom Grundstück. Eine Enthaftung nach der Beschlagnahme ist nur bei Gutgläubigkeit des Erwerbers möglich. D.h. er weiß nichts von der Beschlagnahme. Die Kenntnis vom Versteigerungsantrags oder von der Eintragung des Beschlagnahmevermerks vernichten aber schon die Gutgläubigkeit. Achtung: Bei einer Veräußerung vor der Beschlagnahme ohne Entfernung der Sache (z.B. bei Sicherungsübereignung) erfolgt keine Enthaftung. Wird die Sache dauerhaft vor der Beschlagnahme entfernt und nicht veräußert, muss weiter unterschieden werden. Bei Erzeugnissen und sonstigen Bestandteilen tritt die Enthaftung ein, wenn die Entfernung innerhalb der Grenzen der ordnungsgemäßen Wirtschaft erfolgt. Bei Zubehörstücken tritt die Enthaftung ein, wenn die Zubehöreigenschaft innerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft aufgehoben wird. Achtung: In der Praxis wird oft versucht, die Aufhebung der Zubehöreigenschaft durch Betriebseinstellung zu erreichen. Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes erfolgt eine Betriebsstillegung jedoch nicht innerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft. Eine Enthaftung tritt dadurch nicht ein.
Eigentumsanwartschaft
Gehört ein Zubehörstück nicht dem Grundstückseigentümer, fällt es grundsätzlich nicht in den Haftungsverband des Grundpfandrechts. Besteht an dem Stück jedoch bereits ein Anwartschaftsrecht (z.B. aus Vorbehaltskauf), so fällt es in den Haftungsverband. Wird der Kaufvertrag erfüllt, so wird aus der Anwartschaft Eigentum, der Gegenstand fällt in den Haftungsverband. Mit der Aufhebung des Anwartschaftsrechts erlischt auch dessen Haftung. Die Aufhebung kann durch Parteivereinbarung zwischen dem Insolvenzverwalter und dem Verkäufer getroffen werden. Dies kann ohne Beteiligung des Grundpfandgläubigers geschehen.

 

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Stand: Oktober 2003


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