Eigentümerbeschluß vs. Vereinbarung - Unterschied im WEG

Eigentümerbeschluß vs. Vereinbarung - Unterschied im WEG

Das WEG unterscheidet zwischen Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer.

Im Gegensatz zu der Vereinbarung bedürfen die Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht der Eintragung ins Grundbuch, um gegen den Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümer Wirksamkeit zu entfalten. Auch bestehen Unterschiede hinsichtlich der Erforderlichkeit der Zustimmung berechtigter Dritter.

Es ist daher wichtig, beide Einigungsarten zu unterscheiden, um auch ihre Auswirkungen voneinander trennen zu können. Die Unterscheidung erfolgt anhand der Auslegung der betreffenden Regelung und den Vorgaben des Gesetzes.

1. Vereinbarungen

Vereinbarungen betreffen ausschließlich grundlegende Fragen des Gemeinschaftsverhältnisses, wie beispielsweise die Gebrauchs- und Nutzungsfestlegungen. Wegen des Vertragscharakters können Vereinbarungen der Wohnungseigentümet nur einstimmig getroffen und insbesondere geändert werden. Auch müssen dinglich Berechtigte der Vereinbarung zustimmen. Fehlerhafte Vereinbarungen sind nichtig.

2. Beschlüsse

Beschlüsse beziehen sich regelmäßig auf die Gegenstände der laufenden Verwaltung und des ordnungsgemäßen Gebrauchs. Sie betreffen beispielsweise die Änderung der Hausordnung.

Beschlüsse beruhen regelmäßig auf einer Mehrheitsentscheidung und wirken damit auch gegen Wohnungseigentümer, die dem Beschluss nicht zugestimmt haben. Sie sind – außer in Fällen der Nichtigkeit - nur dann ungültig, wenn sie innerhalb eines Monats angefochten und dann gerichtlich für ungültig erklärt wurden. Die Zustimmung Dritter ist grundsätzlich nicht erforderlich.

Zu beachten ist, dass auch unangefochtene, einstimmige Beschlüsse nicht dieselbe Wirkung wie eine Vereinbarung erlangen und damit  z.B. nicht Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung ändern können.

Insoweit ist wiederum eine Unterscheidung zu den Beschlüssen zu treffen, die auf Grund einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung getroffen werden.

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