Brennecke & Partner Rechtsanwälte Logo

Die Räumung von Wohnraum – Räumungsklage als letzte Chance für den Vermieter

Die Räumung von Wohnraum – Räumungsklage als letzte Chance für den Vermieter

Zuverlässige und zahlende Mieter sind gern gesehen. Was aber, wenn der Mieter seiner Mietzahlung nicht mehr nachkommt und der Vermieter aufgrund fehlender Mieteinnahmen beabsichtigt, die Wohnung anderweitig zu vermieten. In diesem Fall hilft dem Vermieter nur eine Räumungsklage, bei der einige Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Unbedingte Voraussetzung für die Räumungsklage ist zunächst einmal die Kündigung des Mietvertrages.

Befristete Mietverträge oder Mietverträge, für die eine längere als die gesetzlich vorgesehene Kündigungsfrist vereinbart worden sind, enden entweder automatisch nach Fristablauf, durch außerordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen oder durch eine außerordentliche fristlose Kündigung. Eine ordentliche Kündigung ist bei befristeten Mietverträgen ausgeschlossen. Durch eine außerordentliche befristete Kündigung kann das Mietverhältnis nur in den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen unter Einhaltung der jeweiligen Fristen beendet werden, soweit ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist nur zulässig, soweit der Vermieter einen wichtigen Grund vorbringen kann, der die fristlose Kündigung rechtfertigt.  Unbefristete Mietverträge können auch durch ordentliche Kündigung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist beendet werden. Ferner besteht die Möglichkeit, diese Mietverhältnisse durch außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist bzw. durch außerordentliche fristlose Kündigung zu beenden.

Eine ordentliche Kündigung ist nur unter Einhaltung einer Kündigungsfrist zulässig und setzt zudem das Vorliegen eines berechtigten Interessens beim Vermieter voraus. Ein solches liegt jedenfalls vor, wenn der Mieter gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen hat, z.B. indem er die Miete nicht zahlt, der Vermieter aus Gründen des Eigenbedarfs kündigt oder er ohne die Kündigung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums gehindert wäre. außerordentliche fristlose Kündigungen sind nur bei Vorliegen wichtiger Gründe zulässig. Einer der wich-tigsten Gründe ist wohl der, dass der Mieter mit der Mietzahlung im Rückstand ist und/oder seiner Zahlungsverpflichtung nicht mehr nachkommt. Eine fristlose Kündigung ist dann gerechtfertigt, wenn der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Monatsmieten in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Übergibt der Mieter die Wohnräume nach fristloser Kündigung (oder mit Ablauf der durch die ordentliche Kündigung in Gang gesetzten Kündigungsfrist) nicht, ist schnelles Handeln gefragt. Zwar kann der Vermieter gegenüber dem unberechtigt in den Wohnräumen wohnenden Mieter Schadensersatzansprüche gemäß § 571 BGB sowie Entschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete gemäß § 546 a I BGB geltend machen, jedoch wird jedem Vermieter daran gelegen sein, die Wohnräume anderweitig zu vermieten. Um die Räumung der Wohnung nunmehr zwangsweise durchsetzen zu können, ist ein gerichtliches Urteil im Wege der Räumungsklage notwendig. Dafür ist die vorherige Kündigung des Mietverhältnisses und Klageerhebung erforderlich, denn ohne Kündigung besteht natürlich kein Grund für eine Räumungsklage. In der Räumungsklage bzw. dem sich anschließenden Gerichtsverfahren wird das Gericht den Mieter verurteilen, die Wohnung aufgrund der Kündigung des Mietvertrages zu räumen. Erst mit diesem Gerichtsurteil kann nun die zwangsweise Räumung der Wohnung durchgesetzt werden.

Was allerdings passiert, wenn der Mieter – aus welchen Gründen auch immer – während des Räumungsklage-Verfahrens die rückständigen Mietzahlungen leistet? In diesem Fall wird der fristlosen Kündigung durch die nachträgliche Zahlung der Miete rückwirkend die Grundlage entzogen. Man hat jedoch die Möglichkeit, bei rechtzeitiger Erklärung der ordentlichen Kündigung die „Räumung“ zu retten. Das Urteil stellt den so genannten Räumungstitel dar, der dazu dient, nach Rechtskraft die zwangsweise Räumung der Wohnung durchzusetzen. Auch vor Ablauf der Räumungsfrist ist in Einzelfällen Klageerhebung möglich, um die Räumung kurzfristig zu erreichen. Dies ist dann der Fall, wenn die Besorgnis besteht, dass sich der Mieter der rechtzeitigen Räumung und Herausgabe entziehen wird. Es ist anerkannt, dass eine Räumungsklage auf zukünftige Räumung bereits vor Ablauf der Widerspruchsfrist generell statthaft ist.

Die Gerichtskosten für eine Räumungsklage richten sich nach dem jeweiligen Gegenstandswert, der sich aus der Jahresnettomiete errechnet. Anhand dieses Gegenstandswertes werden auch die Anwaltsgebühren berechnet, die im Falle des Obsiegens dem Mieter auferlegt werden. Um als Vermieter schnell und sicher zum Ziel – Räumung der vermieteten Wohnung – zu kommen, ist es ratsam, unverzüglich und unkompliziert die Voraussetzungen der Räumungsklage zu schaffen, in dem das Mietverhältnis ordnungsgemäß gekündigt wird. Um die eventuellen Fallstricke des Einzelfalles zu umgehen, ist die Hilfe von Fachleuten in den meisten Fällen notwendig.

Wir haben auf diesem Gebiet durch langjährige Erfahrung das entsprechende Fachwissen, um eine schnelle, unkomplizierte und zielorientierte Bearbeitung zu gewährleisten; das gilt sowohl bei der Schaffung der Voraussetzungen für eine Räumungsklage (ordnungsgemäße Kündigung des Mietverhältnisses) als auch bei der gerichtlichen Beschaffung eines vollstreckungsfähigen Urteils bis hin zur Durchsetzung der Räumung im Rahmen der Zwangsvollstreckung. Kurze Wege sind uns wichtig, daher müssen Sie nur die Vollmacht herunterladen, ausfüllen und zusammen mit den entsprechenden Unterlagen an uns per Post senden. Alles andere übernehmen wir für Sie.

Download der Vollmacht

 


Kontakt: info@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: 04/2009


Wir beraten Sie gerne persönlich, telefonisch oder per Mail. Sie können uns Ihr Anliegen samt den relevanten Unterlagen gerne unverbindlich als PDF zumailen, zufaxen oder per Post zusenden. Wir schauen diese durch und setzen uns dann mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen ein unverbindliches Angebot für ein Mandat zu unterbreiten. Ein Mandat kommt erst mit schriftlicher Mandatserteilung zustande.
Wir bitten um Ihr Verständnis: Wir können keine kostenlose Rechtsberatung erbringen.


Das Referat Mietrecht wird bei Brennecke & Partner Rechtsanwälte betreut von:

Portrait Olaf-Buehler Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen.

Rechtsanwalt Olaf Bühler bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

  • Erstellung und Prüfung von Gewerbemietverträgen, insbesondere in Bezug auf die Themen n
  • Parteispezifische Bedürfnisse
  • Verlängerungsoptionen und Kündigungsmöglichkeiten
  • Untermietklausel und Nachmietersuche
  • Mietpreisindex
  • Wirtschaftlichkeitsfaktoren (z.B. Publikumsverkehr, Kaufkraft, Branchenmix, Gemeinschaftswerbung, Konkurrenzschutz)
  • Sicherheiten (Bürgschaft, Kaution, Vermieterpfandrecht)
  • Nebenkosten und Betriebskosten (Heizung, Klima, Belüftung, Sicherheit, Rolltreppen, Reinigung, Verwaltungskosten)
  • Wettbewerbsklauseln und vertragsimmanenter Konkurrenzschutz
  • Fertigstellungsverpflichtungen, Umbaupflichten und Rückbauverpflichtungen,
  • (Vorzeitige) Beendigung von Gewerbemietverhältnissen, z.B.  aufgrund von Schriftformverstößen durch mündliche Nachtragsvereinbarungen
  • Aufhebungsverträge
  • Durchsetzung und Prüfung von Mieterhöhungen
  • Mietminderung aufgrund von Mängeln der Mietsache
  • Schönheitsreparaturen
  • Schadensersatz bei Verletzung von Wettbewerbsschutz oder Konkurrenzverbot
  • behördliche Genehmigungen, Konzessionen und Zulassungserfordernisse

Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Olaf Bühler prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG. 

Rechtsanwalt Olaf Bühler bereitet Veröffentlichungen vor zu den Themen

  • Gewerbemietrecht
  • Maklerrecht

Rechtsanwalt Bühler ist Dozent für Mietrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet im Bereich des Gewerbemietrechts folgende Vorträge an:

  • Wettbewerbsschutz und Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht
  • Der Gewerbemietvertrag – Grundlagen und Besonderheiten
  • Vermieterpfandrecht und andere Sicherheiten im Gewerbemietrechts
  • Variable Mietgestaltung – Mietindexklauseln und Umsatzmiete
  • Centermanagerkosten und Hausmeisterkosten transparent vereinbaren


Kontaktieren Sie Rechtsanwalt Olaf Bühler unter: 
Mail: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Telefon: 0621 – 40546190

Ich habe die Datenschutzerklärung zur Kenntnis genommen und willige in die Verarbeitung meiner Daten zur Bearbeitung meiner Anfrage ein. Die Einwilligung kann jederzeit wiederrufen werden*





Wir bitten um Ihr Verständnis, dass wir keine kostenlose Rechtsberatung erbringen können.

Datenschutzerklärung


Mehr Beiträge zum Thema finden Sie unter:

RechtsinfosMietrechtKündigung
RechtsinfosMietrechtMiete
RechtsinfosMietrechtRäumung
RechtsinfosMietrechtChecklisten_Vertragsmuster
RechtsinfosVollstreckungsrecht



© 2002 - 2020

Ihr Rechtsanwalt vor Ort:


Datenschutzerklärung


Anfrage

Ich habe die Datenschutzerklärung zur Kenntnis genommen und willige in die Verarbeitung meiner Daten zur Bearbeitung meiner Anfrage ein. Die Einwilligung kann jederzeit widerrufen werden*

Wir bitten um Ihr Verständnis, dass wir keine kostenlose Rechtsberatung erbringen können.