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Die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft - 2. Teil


Die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft - 2. Teil

4. Durchsetzung einer Hausordnung

Grundsätzlich hat der Hausverwalter für die Durchsetzung der Hausordnung Sorge zu tragen, § 27 Abs. 1 Nr.1 WEG. Dabei ist zu beachten, dass § 27 Abs.1 Nr. 1 WEG nur das Innenverhältnis zwischen den Eigentümern und dem Hausverwalter regelt. Eine Vertretungsmacht nach außen – auch zur gerichtlichen oder außergerichtlichen Durchsetzung möglicher Ansprüche – erhält der Hausverwalter erst durch Beschlussfassung der Eigentümer, eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder in der Hausordnung selbst. Daneben können auch die Eigentümer einzeln oder im Verband gerichtlich gegen die Störungen vorgehen.

Zu den Aufgaben des Hausverwalters gehört es, darauf zu achten, dass die Wohnungseigentümer die Hausordnung einhalten. Das beinhaltet nach § 14 WEG auch, dass er auf die vermietenden Eigentümer Einfluss nehmen muss, damit diese ihre Mieter veranlassen, die Hausordnung einzuhalten. Da es sich hier um die Hausordnung handelt, hat er bei Verstößen den Wohnungseigentümer abzumahnen.

Den Hausverwalter trifft auch eine Pflicht zur Abmahnung, wenn Mieter gegen die Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft verstoßen. Allerdings hat diese Abmahnung keine mietvertraglichen Konsequenzen, da der Hausverwalter in der Regel nicht im Pflichtenkreis des Vermieters tätig wird. Ist ihm allerdings auch die Verwaltung des Sondereigentums übertragen, kann der Hausverwalter auch Verstöße gegen die mietvertraglich vereinbarte Hausordnung abmahnen, was dann auch mietvertragliche Konsequenzen haben kann.

Der Hausverwalter kann bei der Durchsetzung der Hausordnung im eigenen Namen (als Prozessstandschafter), als Vertreter eines Sondereigentümers oder als Organ des rechtsfähigen Verbandes tätig werden.

Als Störer kommen verschiedene Personen in Betracht. Zunächst einmal der Wohnungseigentümer selbst. Verstößt er gegen die Hausordnung kann er auf Unterlassung oder Beseitigung der Störung in Anspruch genommen werden. Grundlage hierfür ist der Unterlassungs- und Störungsabwehranspruch nach §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 Abs.1 BGB. Die Störung kann zum einen darin bestehen, dass der Eigentümer oder dessen Mitbewohner gegen die Hausordnung verstößt. In einem solchen Fall ist der Wohnungseigentümer unmittelbarer Zustands- und Handlungsstörer.

Eine Störung kann jedoch auch in der Form vorliegen, dass der Wohnungseigentümer seinem Mieter eine Benutzung gestattet, die nicht mit der Hausordnung der Wohnungseigentümer in Einklang steht. Der Mieter ist unmittelbarer Handlungsstörer, der vermietende Eigentümer ist dagegen mittelbarer Zustandsstörer. Die Zustandsstörerhaftung ergibt sich, weil der Vermieter als Eigentümer und mittelbarer Besitzer der Wohnung für sein Sondereigentum und denen davon ausgehende Störungen verantwortlich bleibt, vgl. § 14 Nr. 2 WEG. Es besteht kein Rangverhältnis zwischen den Störern, sodass auch gegen den Vermieter als Zustandsstörer vorgegangen werden kann, wenn der Mieter als Handlungsstörer in Betracht kommt.
Es besteht jedoch die Möglichkeit, störende Mieter oder sonstige Nutzer des Sondereigentums direkt in Anspruch zu nehmen. Die anderen Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (gegebenenfalls vertreten durch den Hausverwalter) können gemäß § 1004 Abs.1 BGB ihren aus dem Eigentum resultierenden Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung der Störung geltend machen. Selbst wenn die Störung mit der mietvertraglich vereinbarten Hausordnung konform geht, aber gegen die WEG-Hausregeln verstößt, sind die Wohnungseigentümer nicht zur Duldung verpflichtet, da ihnen gegenüber der Mietvertrag nicht gilt, vgl. § 1004 Abs. 2 BGB. Im Verhältnis zu den Eigentümern soll der Mieter nicht mehr Rechte in Anspruch nehmen können als der vermietende Eigentümer – wäre dieser jedoch zur Störung berechtigt, kann sich auch der Mieter darauf berufen.

5. Hinweise

Häufig scheitert die Durchsetzung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen wegen Verstößen gegen die Hausordnung an Beweisschwierigkeiten. Die Gerichte stellen hier in der Regel strenge Anforderungen – es muss detailliert vorgetragen werden wer, wann, wie gegen die Hausordnung verstoßen hat.

Zudem muss genau überlegt sein, gegen wen der Anspruch geltend gemacht wird. So kann es einfacher sein bei vermieteten Wohnungen unmittelbar gegen den Störer (Mieter) vorzugehen. Dies gilt insbesondere bei der Vollstreckung von Unterlassungsansprüchen dann, wenn dem Mieter das störende Verhalten mietvertraglich gestattet ist. Der Eigentümer schuldet nur die Einwirkung auf den Mieter, während letzterer die Unterlassung selbst schuldet. Zudem fehlt dem Wohnungseigentümer die rechtliche Handhabe zur Ausübung von Druck (Abmahnung oder Kündigung), wenn er dem Mieter das Verhalten mietvertraglich gestattet hat.

Das Aufstellen und auch insbesondere die spätere Durchsetzung einer Hausordnung ist auf Grund der vielen unterschiedlichen, teilweise kollidierenden Interessen, kein leichtes Unterfangen. Gerade der Hausverwalter, dessen Aufgabe die Durchsetzung der Regeln ist, kann schnell zwischen die Fronten der Wohnungseigentümer geraten. Es ist daher gerade für ihn ratsam bei auftretenden Störungen und Problemen, bedacht vorzugehen und bei Unklarheiten und Streitigkeiten fachkundigen Rat einzuholen.


 

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Stand: 07/2009


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