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Die Gemeinschaftsordnung - Statut der Wohnungseigentümer: 3.Teil - Änderung und Aufhebung

Die Gemeinschaftsordnung - Statut der Wohnungseigentümer: 3.Teil - Änderung und Aufhebung

Grundsatz: Einstimmigkeitserfordernis bei Änderung oder Aufhebung

Die Gemeinschaftsordnung stellt je nach ihrem Ursprung eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander oder - im Fall der Teilung durch den Eigentümer - eine einseitige aber einem Vertrag ähnliche Aufstellung dar. Wegen der Vertragsfreiheit darf die Gemeinschaftsordnung daher auch nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseignetümer und nicht nur durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer geändert oder aufgehoben werden.

Die Änderung oder Aufhebung der Gemeinschaftsordnung ist zwar formlos gültig, damit sie aber auch einem Sonderrechtsnachfolger (= Käufer einer Eigentumswohnung) gegenüber wirksam ist, muss sie ins Grundbuch eingetragen werden. Auch eine jahrelange praktische Durchführung und Anwendung nicht eingetragener Regelungen kann nicht zu deren Verbindlichkeit führen.

Das Erfordernis der Einstimmigkeit erschwert die Änderung oder Aufhebung der Gemeinschaftsordnung ungemein, denn sie ist in der Praxis kaum durchzusetzen. Deshalb ist im Grundsatz davon auszugehen, dass die einmal eingetragene Gemeinschaftsordnung auf Dauer und vor allem im Ergebnis unverändert gilt.

Ausnahme 1: Öffnungsklausel

Um die daraus resultierende Unflexibilität der gesamten Gemeinschaftsordnung zu vermeiden, ist es zulässig eine sog. Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung zu vereinbaren. Diese bestimmt, dass Änderungen durch einen (gegebenenfalls qualifizierte) Mehrheitsbeschluss vorgenommen werden dürfen. Auch die Öffnungsklausel bedarf wiederum einer Eintragung ins Grundbuch, um Sonderrechtsnachfolgern gegenüber wirksam zu werden.

Davon streng zu unterscheiden, ist der unangefochtene Mehrheitsbeschluss. Durch diese kann die Gemeinschaftsordnung (Vereinbarung) nicht geändert werden (zur Unterscheidung s.o.).

Ausnahme 2: Anpassungsanspruch nach Treu und Glauben

Aber auch ohne die Vereinbarung einer Öffnungsklausel kann ein Wohnungseigentümer, gemäß langjähriger Rechtssprechungspraxis, einen Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung gegen die übrigen Eigentümer geltend machen. Dieser wird aus dem vertraglichen bzw. vertragsähnlichen Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander hergeleitet, aus welchem sich auch sog. Treue- und Rücksichtnahmepflichten ergeben.

Das Festhalten an der Gemeinschaftsordnung ist daher dann nicht gestattet, „wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der getroffenen Regelung als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen“.

Ein solcher Anspruch besteht daher nur in Ausnahmefällen, so dass beim Fehlen einer Öffnungsklausel davon auszugehen ist, dass es beim Grundsatz bleibt und die Gemeinschaftsordnung nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden kann.

Es ist daher empfehlenswert, vor Abschluss des Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung die Regelungen der Gemeinschaftsordnung durch einen Fachmann prüfen zu lassen.


 

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Stand: 05/2007


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