Die Eigentümerversammlung – 1. Die Einladung der Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung

1. Einberufung der Eigentümerversammlung

Die Einberufung der Eigentümerversammlung ist grundsätzlich vom Wohnungseigentumsverwalter (nachfolgend Hausverwalter genannt) zu besorgen. Gemäß § 24 WEG hat er die Eigentümerversammlung 
   - mindestens einmal im Jahr (§ 24 Abs. 1 WEG), 
   - wenn mehr als ein Viertel aller Wohnungseigentümer unter Angabe von Gründen es verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG – so genanntes Minderheitenprivileg), 
   - für die Fälle, die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen sind (§ 24 Abs. 2 WEG)

einzuberufen. Der Hausverwalter ist aber auch berechtigt und verpflichtet, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn es nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung erforderlich ist. Beispiel: Durch einen Hochwasserschaden ist die sofortige Instandsetzung der Grundmauern geboten. In diesem Fall kann die sofortige Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erforderlich sein, um geeignete Maßnahmen zu beschließen.

Finden sich mehr als ein Viertel aller Wohnungseigentümer zusammen und verlangen diese vom Hausverwalter unter schriftlicher Angabe von Gründen die Einberufung einer Eigentümerversammlung, so muss dieser der Aufforderung nachkommen.

Die Einberufung einer Eigentümerversammlung muss natürlich auch dann möglich sein, wenn der Hausverwalter – aus welchen Gründen auch immer – die Einberufung verweigert. Sofern ein Verwaltungsbeirat vorhanden ist, kann entweder der Vorsitzende oder sein Stellvertreter die Eigentümerversammlung einberufen. Es besteht jedoch kein durchsetzbarer Rechtsanspruch auf Einberufung einer Eigentümerversammlung gegen den Vorsitzenden oder den stellvertretenden Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats.

Die Einberufung der Eigentümerversammlung erfolgt durch die Einladung der jeweiligen Wohnungseigentümer. Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt zunächst die Textform der Einberufung. Im Unterschied zur Schriftform ist keine eigenhändige Unterschrift des Einberufenden erforderlich. Die Einberufung kann daher auch mittels eines fotokopierten Schreibens oder mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel (z.B. Fax oder E-Mail) erfolgen. Wichtig dabei ist nur, dass die Person des Einberufenden und der Zeitpunkt des Abschluss der Einberufung – etwa durch Datierung und Grußformel – erkennbar ist.

Die Ladung zur Eigentümerversammlung hat an alle Wohnungseigentümer zu erfolgen, die im Zeitpunkt der Absendung als Wohnungseigentümer bzw. mitberechtigte Wohnungseigentümer (z.B. Miterbengemeinschaft) im Grundbuch eingetragen sind. Bei der Ladung der Wohnungseigentümer ist es irrelevant, ob einzelne Wohnungseigentümer bei einzelnen Tagesordnungspunkten vom Stimmrecht ausgeschlossen sind.

Damit jeder Wohnungseigentümer die Möglichkeit hat, sich auf die Eigentümerversammlung entsprechend vorzubereiten, schreibt das Gesetz eine Einberufungsfrist von mindestens einer Woche vor (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Die Wochenfrist gilt nicht, wenn ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, z.B. eine dringend erforderliche Maßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Regierungsentwurf zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes sieht eine Änderung der Einberufungsfrist von einer auf zwei Woche vor. Aber auch bei dieser verlängerten Frist handelt es sich um eine Sollvorschrift, die insbesondere bei Dringlichkeit unterschritten werden kann.

Der Versammlungsort sowie die Zeit müssen in der Einladung zur Eigentümerversammlung enthalten sein. Wo und wann die Eigentümerversammlung stattfindet, entscheidet die einberufende Person. Da der Versammlungsort verkehrsüblich erreichbar sein muss und die Teilnahme an der gemeinschaftlichen Willensbildung nicht erschweren darf, hat sie regelmäßig am Ort der Wohnanlage oder im näheren Umkreis stattzufinden. Darüber hinaus muss der Ort so beschaffen sein, dass einerseits die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung gewährleistet und die akustische Beeinträchtigung ausgeschlossen ist.

Das Ladungsschreiben muss ferner alle Gegenstände der vorgesehenen Beschlussfassung zumindest schlagwortartig in einer so genannten Tagesordnung bezeichnen. Diese Tagesordnung soll den Wohnungseigentümer über die Beschlussgegenstände der Eigentümerversammlung informieren, damit er sich entscheiden kann, ob er an der Eigentümerversammlung teilnimmt oder nicht. Die Bezeichnung und Auswahl der Tagesordnungspunkte obliegt dem Einberufenden. Der einzelne Wohnungseigentümer kann jedoch eine Aufnahme von Beschlussgegenständen auf die Tagesordnung verlangen, wenn dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Wie konkret die einzelnen Beschlussgegenstände bzw. Tagesordnungspunkte bezeichnet werden müssen, richtet sich allein nach dem jeweiligen Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer. Bei der beabsichtigten Bestellung des Hausverwalters reicht es aus, wenn die Bezeichnung „Wahl des Hausverwalters“ gewählt wird. Dagegen dürfen unter dem Punkt „Verschiedenes“ nur solche Beschlüsse von untergeordneter Bedeutung gefasst werden.

Achtung: Ohne eine hinreichende Bezeichnung des Beschlussgegenstandes in der Tagesordnung sind die dann in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse regelmäßig nach fristgerechter Anfechtung für ungültig zu erklären.

Bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung muss durch den Einberufenden darauf hingewiesen werden, dass bei fehlender Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung eine Wiederholungsversammlung erforderlich und diese dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig ist (§ 25 Abs. 4 WEG). Die Einberufung der Wiederholungsversammlung muss jedoch die gleichen formellen Modalitäten einhalten, so dass eine für den Fall der Beschlussunfähigkeit der ersten Eigentümerversammlung kurzfristig, beispielsweise nach einer Pause von einer halben Stunde, einberufene Wiederholungsversammlung unzulässig ist.

Aber: Eine solche Eventualeinberufung wäre jedoch dann zulässig, wenn die Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung die Vorschrift des § 25 Abs. 4 WEG abbedungen und die Eventualeinberufung für zulässig erklärt hätten.

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