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Der Verwaltungsbeirat - Teil 2


Fortsetzung des Beitrags: Der Verwaltungsbeirat – Teil 1

Der Verwaltungsbeirat – Teil 2

a) Haftung
Der Verwaltungsbeirat hat grundsätzlich die Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Kaufmannes anzuwenden. Der Verwaltungsbeirat handelt z.B. grob fahrlässig, wenn er dem Verwalter entgegen der ausdrücklichen Weisung der Eigentümerversammlung die uneingeschränkte Verfügungsmacht über ein der Eigentümergemeinschaft zustehendes Rücklagenkonto von erheblicher Höhe einräumt. Eine ebenfalls grob fahrlässige Pflichtverletzung liegt vor, wenn der Verwaltungsbeirat bei der Prüfung der Jahresabrechnung auf die Kontrolle der Kostenbelege verzichtet.

(1) Der Beiratsmitglieder gegenüber den Wohnungseigentümern
Grundsätzlich sind die Mitglieder des Verwaltungsbeirats den Wohnungseigentümern gegenüber nur zur Auskunft über ihre Tätigkeit verpflichtet. Der einzelne Wohnungseigentümer kann den Auskunftsanspruch grundsätzlich nur nach Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend machen, es sei denn, es bestünde ausnahmsweise nach Treu und Glauben ein Individualanspruch. Aber selbst dann ist es erforderlich, dass dieser Umstand zuvor Gegenstand einer Erörterung durch die Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung gewesen ist.

Die einzelnen Mitglieder des Verwaltungsbeirates haften für die pflichtgemäße Erfüllung ihrer Beiratsaufgaben nach den Grundsätzen des Auftragsrechts (§§ 662 ff. BGB), unter Umständen aber auch nach §§ 823 ff. BGB. Die Haftung kann jedoch durch die Gemeinschaftsordnung beschränkt werden. Ein haftungsbeschränkender Mehrheitsbeschluss ist lediglich anfechtbar und nicht nichtig.

(2) Der Wohnungseigentümer für Beiratsmitgliedern
Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet gegenüber Dritten für alle Pflichtverletzungen der Verwaltungsbeiratsmitglieder nach den allgemeinen Regeln der §§ 278, 831 BGB. Jedoch kommt, da der Verwaltungsbeirat kein Organ ist, eine Haftung nach § 31 BGB nicht in Betracht.

Praxishinweis: Übernimmt der Verwaltungsbeirat Zusatzaufgaben, die mit einer erheblichen Verantwortung verknüpft sind wie z.B. die Überwachung komplexer Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, sollten sich die Verwaltungsbeiratsmitglieder ihre Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit im Eigentümerbeschluss beschränken lassen. Dies ist zulässig. Wegen der verantwortlichen Tätigkeit des Verwaltungsbeirats sollten die Mitglieder auf eine jährliche, zumindest aber bei Beendigung ihrer Tätigkeit, Entlastung verharren. Einen Anspruch darauf haben sie jedoch nicht. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats sollten daher vor Annahme ihres Amtes darauf bestehen, dass sich die Wohnungseigentümer im Wahlbeschluss verpflichten, den Verwaltungsbeirat zu entlasten, sofern die Voraussetzungen hierfür gegeben sind.

b) Aufwendungsersatzanspruch
Das rechtliche Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Verwaltungsbeiratsmitgliedern ist regelmäßig ein Auftragsverhältnis i.S.d. §§ 662 ff. BGB. Daraus ergibt sich, soweit die Gemeinschaftsordnung oder anderweitige Wohnungseigentümerbeschlüsse nicht entgegenstehen, dass die Beiratsmitglieder einen Anspruch auf Aufwendungsersatz haben, § 670 BGB.

Praxishinweis: Bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften entspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter die Beiratsmitglieder auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Beiratsseminar besuchen lässt. Eines Eigentümerbeschlusses hierzu bedarf es nicht.


 

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zum vorhergehenden Teil des Buches

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Stand: 11/2006


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