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Der Immobilienmakler – Eine Einführung 2. Die Maklertätigkeit


Der Immobilienmakler – Eine Einführung 2. Die Maklertätigkeit

(Der Artikel ist die Fortsetzung von Der Immobilienmakler – Eine Einführung 1. Der Maklervertrag )

Das Gesetz unterscheidet in § 652 I 1 BGB grundsätzlich 2 Arten von Tätigkeiten des Maklers, zum einen der Nachweismakler, zum anderen der Vermittlungsmakler.

Die vom Makler vertraglich übernommene Leistung kann entweder in einem Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages – Nachweistätigkeit – oder in der Vermittlung eines Hauptvertrages – Vermittlungstätigkeit – liegen.

Der Nachweismakler
Die Tätigkeit des Nachweismaklers besteht darin, dem Interessenten eine für ihn bis dahin unbekannte Gelegenheit zum Abschluss des Hauptvertrages bekanntzumachen. Allein auf Grund der Informationen des Maklers muss es dem Interessenten möglich sein, ohne weiteres in konkrete Vertragsverhandlungen mit dem potenziellen Hauptvertragspartner – sei es der Eigentümer/Vermieter oder der Käufer/Mieter eines Objektes – zu treten. Deshalb muss der Makler dem Interessenten auch regelmäßig den Namen und die Anschrift des möglichen Hauptvertragspartners mitteilen. Eine Nachweistätigkeit liegt auch nur dann vor, wenn der vermeintliche Hauptvertragspartner zum Abschluss des vom Interessenten beabsichtigten Vertragsschlusses bereit ist.

Der Vermittlungsmakler
Die Tätigkeit eines Vermittlungsmaklers ist umfangreicher. Zusätzlich zum Nachweis ist eine Vermittlungstätigkeit des Maklers bei den Hauptvertragsverhandlungen erforderlich. Unter Vermittlung wird im Allgemeinen die bewusste, finale Förderung der Abschlussbereitschaft des Hauptvertragspartners verstanden. Der Makler muss mit beiden Parteien verhandeln, in Verbindung mit einem Dritten treten und auf dessen Willensentschließung einwirken. Er muss dabei nicht mit beiden Seiten gleichzeitig verhandeln oder beim Abschluss des Hauptvertra-ges selbst mitwirken. Eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers scheidet aus, wenn er mit dem Interessenten oder mit dem Hauptvertragspartner finanziell oder persönlich verbunden ist - so genannte wirtschaftliche Verflechtung –, da bei dieser Konstellation eine Einwirkung des Maklers auf die Willensentscheidung des Geschäftspartners nicht möglich ist. Der Makler fungiert in diesen Fällen nicht mehr als ,,Dritter`` zwischen den beiden Parteien des Hauptvertrages. Eine wirtschaftliche Verflechtung liegt beispielsweise dann vor, wenn der Makler an der Hauptvertragspartei – dem Interessenten oder dem möglichen Hauptvertragspartner – wirtschaftlich oder rechtlich ausschlaggebend beteiligt ist (Bauträger gründet eine Maklergesellschaft, die den Verkauf der Eigentumswohnungen übernimmt).

Hinweis: Welche Art von Tätigkeit durch den Makler genau geschuldet ist, wird durch Vertragsauslegung ermittelt. Ein Nachweismakler hat dabei keinen Provisionsanspruch für Vermittlungstätigkeiten und umgekehrt. Lässt sich die geschuldete Tätigkeit in keine der beiden Tätigkeitsarten einordnen, so ist auch kein Provisionsanspruch nach Maklerrecht entstanden. In den meisten Fällen werden daher beide Tätigkeiten vereinbart, so dass der Provisionsan-spruch auch schon durch eine der beiden Tätigkeiten entsteht.

Dieser Artikel wird fortgesetzt in Der Immobilienmakler – Eine Einführung 3. Der Hauptvertrag


 

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Portrait Harald-Brennecke Harald Brennecke, Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Harald Brennecke ist seit vielen Jahren vertieft im Vertriebsrecht tätig, wozu auch das Maklerrecht zählt. Rechtsanwalt Brennecke gestaltet Maklerverträge für Immobilienmakler und Handelsmakler als AGB oder Individualvertrag, als einfachen Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag, als Nachweis oder als Vermittlungsgeschäft. So gestaltete er beispielsweise Handelsmaklerverträge für die Vermittlung von Ölgeschäften im Bereich von mehreren hundert Millionen Dollar. 
Er prüft Maklerverträge auf Wirksamkeit, AGB-Rechts-Verstöße oder Nichtigkeit. Er berät Handelsmakler und Handelsvertreter in allen Rechtsfragen zu Provision, Buchauszug und Handelsvertreterausgleich. Daneben vertritt er Makler als Franchisenehmer von Maklerfranchisen und gestaltet Franchisesysteme für Makler.

Harald Brennecke ist Dozent für Maklerrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er bietet im Bereich des Maklerrechts folgende Vorträge an:

  • Gestaltung von Maklerverträgen
  • Handelsmakler in Recht und Praxis
  • Die Provision des Handelsmaklers

Harald Brennecke bereitet derzeit, zusammen mit Olaf Bühler, eine Veröffentlichung zum Thema Maklerrecht vor.

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