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Der Hausverwalter im WEG - 5. Haftung des Hausverwalters


Haftung des Hausverwalters

1. Haftung Hausverwalter gegenüber Wohnungseigentümern

Der Hausverwalter hat grundsätzlich seine Verpflichtungen aus dem Geschäftsbesorgungsverhältnis mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen und dabei mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns vorzugehen (Fußnote). Erfüllt er diese Pflichten schuldhaft (Fußnote) verspätet, überhaupt nicht oder schlecht, ist er zum Ersatz entstandenen Schadens wegen einer Pflichtverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB verpflichtet. Eine Pflichtverletzung ist insbesondere gegeben, wenn der Hausverwalter mit seiner Leistungspflicht in Verzug gerät (Fußnote) oder er nach erfolgloser Fristsetzung seine Leistungspflicht nicht oder nicht wie geschuldet erbringt (Fußnote). Bedient sich der Hausverwalter in Ausübung seiner Tätigkeit Dritter, ist er für deren Verschulden verantwortlich, § 278 BGB. Der Umfang der Schadenersatzpflicht ergibt sich aus den §§ 249 ff. BGB

Neben der Haftung aus Vertrag kommt auch eine Haftung aus unerlaubter Handlung in Betracht, §§ 823 ff. BGB. Hier ist insbesondere an eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch einen Verstoß gegen die Streupflicht bei Glätte und an einen dadurch verursachten Sturz zu denken. Zu beachten ist jedoch für den Bereich der unerlaubten Handlung, dass sich der Hausverwalter bei der Einschaltung von Hilfspersonen durch den Nachweis entlasten kann, er habe bei der Auswahl und Überwachung der Hilfspersonen die erforderliche Sorgfalt angewendet, § 831 BGB.

Praxishinweis: Die Schadenersatzpflicht des Hausverwalters wegen einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht gegenüber den Wohnungseigentümern entfällt jedoch häufig, weil dem meist geringeren Verschulden des Hausverwalters das gewichtigere Mitverschulden des geschädigten Wohnungseigentümers gegenübersteht; denn dieser neben dem Hausverwalter in erster Linie verkehrssicherungspflichtig. Letzteres insbesondere dann, wenn der Wohnungseigentümer z.B. an einem Hauszugangsweg ein Sondernutzungsrecht hat.

2. Haftung des Hausverwalters gegenüber Dritten

Die Wohnungseigentümer können aber auch gegenüber Dritten haftungsrechtlich in Verantwortung genommen werden und zwar für den Fall, dass der Verwalter in Ausübung seiner Tätigkeit schuldhaft seine Pflichten verletzt und deshalb der Dritte Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer erlangen.

Im Rahmen der Abwicklung eines zwischen den Wohnungseigentümern und einem Dritten bereits bestehenden Vertragsverhältnisses handelt der Hausverwalter stets als Vertreter der Wohnungseigentümer und ist bei fehlerhaften Entscheidungen deren Erfüllungsgehilfe (Fußnote). Wesentlich für die Zurechnungsfähigkeit des Verschuldens des Hausverwalters ist jedoch, dass der Hausverwalter in Erfüllung einer Verbindlichkeit der Wohnungseigentümer dem Dritten gegenüber handelt. Handelt er dagegen nur gelegentlich der Erfüllung, haben sich die Wohnungseigentümer das Verschulden des Hausverwalters nicht zurechnen zu lassen.

Beispiel: Zahlt der Hausverwalter verspätet den von den Wohnungseigentümern geschuldeten Werklohn an den Dritten und macht dieser einen Verzugsschaden geltend, haften die Wohnungseigentümer hierfür. Sie haben jedoch die Möglichkeit der Regressnahme gegen den Hausverwalter. Haben dagegen die Wohnungseigentümer mit einem Handwerksunternehmen einen Reparaturvertrag geschlossen und übernimmt der Hausverwalter den Transport der Arbeiter, ohne dass dies vertraglich vereinbart war, haften die Wohnungseigentümer nicht für einen Verkehrsunfallschaden.

Die Haftung der Wohnungseigentümer für schuldhaftes Fehlverhalten des Verwalters kann auch im Bereich der unerlaubten Handlung in Betracht kommen. Da der Hausverwalter neben der Wohnungseigentümerversammlung und gegebenenfalls dem Verwaltungsbeirat Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, haben die Wohnungseigentümer dem Dritten gegenüber nicht die Möglichkeit der Exkulpation nach § 831 BGB. Die Wohnungseigentümer sind ohne Entlastungsmöglichkeit verantwortlich für vom Hausverwalter in Ausübung seiner Tätigkeit begangene unerlaubte Handlungen, § 31 BGB.


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Rechtsanwalt Stefan Renz studierte Jura an der Ernst-Moritz-Arndt Universität Greifswald, der Lancaster University / Großbritannien mit Schwerpunkt Internationales Wirtschaftsrecht und der Universität Leipzig. Er ist seit 2006 Partner bei Brennecke & Partner im Standort Leipzig.

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Rechtsanwalt Peter Hesse ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 

und Autor eines Blog´s zu Themen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts.

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  • DAV - Deutscher Anwaltsverein e.V.
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  • Präsidiumsmitglied Ringerclub "RC Germania" Potsdam e.V.
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