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Der Hausverwalter im WEG - 3. Aufgaben und Befugnisse: Teil 1


Aufgaben und Befugnisse des Hauverwalters: Teil 1

Die wesentlichsten Aufgaben und Befugnisse des Hausverwalters sind in § 27 und § 28 WEG geregelt. Darüber hinaus hat er die im Zusammenhang mit der Einladung und Durchführung von Eigentümerversammlungen stehenden Bestimmungen der §§ 23 Abs. 2, 24 Abs. 1, 2, 4, 5 und 6 und § 25 Abs. 4 zu beachten. Schließlich hat er auch, sofern mit ihm ein Geschäftsbesorgungsvertrag geschlossen ist, die Rechte und Pflichten eines so genannten Dienstleistungsverpflichteten nach den Regelungen des BGB. Gemäß § 27 Abs. 1 WEG ist der Hausverwalter insbesondere zuständig für 

-  die Durchführung von Beschlüssen und der Hausordnung (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) 
-  die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) 
-  die Durchführung dringender Erhaltungsmaßnahmen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) 
-  die Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG)

Im Hinblick auf die Einhaltung der von den Wohnungseigentümern zu beschließenden (§ 21 Abs. 5 Nr. 1) Hausordnung sind hierunter im wesentlichen Maßnahmen tatsächlicher Art, wie Sorge für die Einhaltung der Ruhezeiten, der Räum- und Streupflichten, Überwachung des Hausmeisters, aber auch die Überwachung der Einhaltung der den Wohnungseigentümern nach § 14 obliegenden Pflichten zu verstehen. In diesem Zusammenhang darf derHausvVerwalter einzelnen Wohnungseigentümern Weisungen erteilen.

Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen beschränkt sich nicht auf Maßnahmen tatsächlicher Art, sondern erstreckt sich je nach Beschlussinhalt auch auf den Abschluss von Verträgen.

Wurde der Hausverwalter per Beschluss beauftragt und bevollmächtigt, Instandhaltungsarbeiten einschließlich notwendiger Nebenarbeiten zu beauftragen veranlassen, so muss er die Aufträge unverzüglich, d. h. mit der gebotenen Zügigkeit zur Ausführung zu bringen. Bei größeren Sanierungsaufgaben ist er berechtigt und auch verpflichtet, vor endgültiger Auftragsvergabe die Angebote mehrerer Fachunternehmen einzuholen.

Praxishinweis: Der Hausverwalter kann ins Dilemma geraten, wenn er einerseits für die unverzügliche Durchführung der Beschlüsse zu sorgen hat und andererseits zur Vermeidung von Risiken abwarten muss, ob der Beschluss etwa mit der Begründung angefochten wird. In Zweifelsfällen sollte der Verwalter die Anfechtungsfrist abwarten, ohne dass ihm ein schuldhafter Verstoß gegen § 27 Abs. 1 Nr. 1 vorgehalten werden kann. Um jedoch Zweifel im Vorfeld auszuräumen, sollte der Hausverwalter in Grenzfällen schon bei der Beschlussfassung die Festlegung erwirken, dass er den Beschluss nur auszuführen habe, falls er nicht bei Gericht angefochten werde.

§ 27 Abs. 1 Nr. 3 ist keine Spezialbefugnis zu § 27 Abs. 1 Nr. 2, sondern eine Ergänzung zu § 21 Abs. 2 WEG. Dabei ist nicht nur die dringliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme als solche gemeint, sondern jeder notwendige Akt zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierzu können auch das Vorgehen gegen rechtswidrige Eigenmächtigkeiten eines Wohnungseigentümers (Veränderungen an der Fassade, des Treppenabsatzes vor seinem Appartement, die Anbringung von ungewöhnlichen Schildern und Reklamen), Wetterschäden, Rohrbrüche, Ausfall der Heizungsanlage zählen. Dringend im Sinne der Vorschrift ist ein Fall, der im Interesse der Erhaltung gemeinschaftlichen Eigentums wegen seiner Dringlichkeit eine vorherige Einladung zur Eigentümerversammlung nicht zulässt.

Mit der Pflicht, die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten (§ 27 Abs. 1 Nr. 4), besteht auch die Pflicht des Hausverwalters, die Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen getrennt zu halten, § 27 Abs. 4. Diese Pflicht gilt sowohl für Bargeld wie für Bankguthaben. Diese gehören nicht auf ein so genanntes Eigenkonto des Hausverwalters. Es ist ein Konto einzurichten, das es einerseits der kontoführenden Bank verwehrt, wegen etwaiger Forderungen gegen den Hausverwalter ein Aufrechnungs-, Pfand- oder Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, das aber andererseits die Wohnungseigentümer vor Vollstreckungsmaßnahmen, die gegen den Hausverwalter gerichtet sind, schützt, das also dem Zugriff der Gläubiger des Hausverwalters entzogen ist und das im Falle der Insolvenz des Hausverwalters den Wohnungseigentümern ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO verleiht.

Praxistip: Zu empfehlen ist die Errichtung so genannter offener Fremdkonten, deren Inhaber die Wohnungseigentümer selbst sind und der Hausverwalter lediglich die Verfügungsberechtigung besitzt. Damit wird der kontoführenden Bank klar zum Ausdruck gebracht, dass die jeweiligen Guthaben vom Verwalter nur treuhänderisch gehalten werden.

 


 

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Links zu allen Beiträgen der Serie Der Hausverwalter im WEG - 1. Die Bestellung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:


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Stand: 11/2006


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