Wer muss den rechtzeitigen Zugang der Betriebskostenabrechnung beweisen - Vermieter oder Mieter?
Wer muss den rechtzeitigen Zugang des Briefes mit der Betriebskostenabrechnung beweisen - Vermieter oder Mieter?
§ 556 III S.2 BGB bestimmt, dass der Vermieter die Betriebskosten innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Abrechungszeitraumes geltend machen muss. Danach ist die Nachforderung gesetzlich ausgeschlossen. Daher ist der rechtzeitige Zugang der Betriebskostenabrechnung innerhalb dieser Jahresfrist beim Mieter entscheidend. Es gibt jedoch immer wieder Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, ob die Abrechnung tatsächlich beim Mieter angekommen ist. Auch das AG Köln hatte sich mit einer solchen Zugangsproblematik bei der Betriebskostenabrechnung beschäftigen müssen.
Sachverhalt:
Die Parteien stritten über eine Nachforderung aus der Abrechungsperiode 2005. Die Betriebskostenabrechnung wurde von der Vermieterin per Einwurfeinschreiben versandt und vom Postboten am 29.12.2006 in den Briefkasten des Mieters geworfen. Die Vermieterin forderte im Mai 2007 den Mieter nochmals zur Zahlung auf. Der Mieter erklärte daraufhin, niemals eine Nachzahlungsforderung von der Vermieterin erhalten zu haben und verweigerte die Zahlung.
Das Gericht gab ihm Recht. Die Nachforderung wäre ausgeschlossen, da die Jahresfrist des § 556 III S.2 BGB überschritten sei.
Entscheidungsgründe: Da der Zugang der Betriebskostenabrechnung am 29.12.2006 vom Mieter bestritten wurde, hätte die Vermieterin den fristgerechten Zugang beweisen müssen. Dieser Beweis konnte von der Vermieterin nicht erbracht werden.
Dem Gericht reichte es nicht aus, dass der Postbote einen Auslieferungsbeleg für das Einwurfeinschreiben unterzeichnet hatte. Dieser Beleg beinhaltet nämlich nur die Postleitzahl und den Zustellbezirk der Postsendung, nicht jedoch die konkrete Adresse mit dem Briefkasten in den der Brief eingeworfen wurde.
Praxistipp:
Wie die Entscheidung belegt, muss der Vermieter den Beweis für den rechtzeitigen Zugang der Betriebskostenabrechnung innerhalb der Jahresfrist erbringen. Es ist daher besonders wichtig, sichere und als Beweis anerkannte Übermittlungsmethoden zu verwenden. Dazu, wie diese im konkreten Fall aussehen sollten, lassen sie sich von einem Fachmann beraten.
Stand: 08/2008
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