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Was sind Immobilienfonds?


Autor(-en):
Carola Ritterbach
Rechtsanwältin
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


Immobilienfonds bündeln das Kapital mehrerer Anleger um es in Immobilien zu investieren. Es gibt offene und geschlossene Immobilienfonds.

1. offene Immobilienfonds:

Bei offenen Immobilienfonds kann der Anleger jederzeit Anteile kaufen und verkaufen. Die Anteile von offenen Immobilienfonds werden frei an der Börse gehandelt. In der Regel investiert ein offener Immobilienfonds nicht nur in Immobilien, sondern auch in Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und sonstigen Vermögensgegenständen. Durch Mieteinnahmen und die Wertsteigerung der Immobilien sollen Erträge erwirtschaftet werden. Probleme können bei offenen Immobilienfonds dann auftreten, wenn zu viele Anleger zum selben Zeitpunkt ihr Kapital abziehen. Da das Kapital bei den offenen Immobilienfonds in den Immobilien langfristig investiert ist, kann es  somit zu Liquiditätsengpässen kommen.
Bei offenen Immobilienfonds ist eine Aussetzung der Rücknahme der Anteile, eine sogenannte Schließung, für bis zu 2 Jahre möglich. Innerhalb dieser Zeit ist es nicht möglich, an das eingesetzte Kapital zu kommen. Im schlimmsten Fall kann es zu einer Abwicklung des Fonds kommen. Das bedeutet, die Immobilien des Fonds werden verkauft und der Gewinn an die Anleger ausgekehrt. Hier besteht zu meist das Risiko, dass der Anleger lange warten muss, bis der weitere Fortgang des offenen Immobilienfonds entschieden ist und er letztendlich Verluste (bis hin zum Totalverlust) erleidet.

2. geschlossener Immobilienfonds:

Ein geschlossen Immobilienfonds liegt dann vor, wenn nach Einzahlung des benötigten Kapitals Anleger keine Anteile mehr kaufen oder verkaufen können.  Das von den Anlegern eingesetzte Kapital ist über die gesamte Laufzeit des geschlossenen Immobilienfonds gebunden. Es ist für Anleger grundsätzlich nicht möglich, das Kapital vor Laufzeitende des geschlossenen Immobilienfonds zurückzuerhalten. Die Anteile sind auch nicht an der Börse handelbar. Ein geschlossener Immobilienfonds wird oft dann aufgelegt, wenn nur ein einzelnes Projekt oder eine begrenzte Anzahl an Immobilienobjekte finanziert werden sollen. Der Anleger ist hier direkt an den durch den geschlossenen Immobilienfonds finanzierten oder verwalteten Immobilien beteiligt.

3. Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen:

Neben den geschlossenen und den offenen Immobilienfonds gibt es die Real-Investment-Trust-Fonds, das heißt die Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen. Mit den  Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen werden die Anleger mittelbar an den Immobilieninvestments beteiligt, denn sie erwerben, halten, verwalten und veräußern Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an in- und ausländischem unbeweglichem Vermögen sowie Anteile an Immobilien-Personengesellschaften. Nach dem Gesetz über Immobilien-AG mit börsennotierten Anteilen  sind die Gewinne auf Ebene der Gesellschaft weder der Körperschaft- noch der Gewerbesteuerpflicht unterworfen. Die Ausschüttungen sind allerdings als Einkünfte aus Kapitalvermögen auf Ebene des Gesellschafters voll zu versteuern.

4. Dachfonds:

Immobilienfonds können z.B. auch in einem Dachfonds enthalten sein. Dachfonds sind Fonds, die ihrerseits in andere Investmentfonds investieren
Häufige Beratungsfehler einer Bank bei dem Verkauf von Anteilen an Immobilienfonds?
Wenn bei dem Kauf von Anteilen von Immobilienfonds eine Bank ihre Kunden nicht ausreichend über die Risiken, die ein Immobilienfonds mit sich bringt, aufklärt, können den Anlegern Schadensersatzansprüche wegen Falschberatung zustehen.
Im Zusammenhang mit der Anlageberatung muss der Anlageberater sich über die Anlageziele des Interessenten informieren. Er darf ihm nur Anlagen empfehlen, die seinen Anlagezielen entsprechen. Wünscht der Bankkunde zum Beispiel eine  Anlage, die der Altersvorsorge dient, macht sich die Bank schadensersatzpflichtig, wenn sie eine zur Altersvorsorge ungeeignete Anlage empfiehlt.
Für die beratende Bank bestehen bestimmte Aufklärungspflichten. Eine unzureichende Aufklärung liegt zum Beispiel dann vor, wenn der Anlageberater Risiken oder Hinweise verschwiegen hat, die gegen den Kauf sprechen und die Anlageentscheidung des Interessenten hätten beeinflussen können. Der Kunde muss von der Bank ungefragt über Rückvergütungen aufgeklärt werden, damit der potentielle Anleger das Interesse des Anlageberaters am Verkauf von Anteilen an zum Beispiel geschlossenen oder offenen Immobilienfonds einschätzen kann.
Der Umfang der Aufklärung hat sich am Kenntnisstand des Interessenten zu orientieren: Ist dieser erfahren, braucht die Aufklärung nicht sehr weitläufig zu sein, ist er jedoch unerfahren, bestehen weitreichende Aufklärungspflichten.
Fehlerhaft ist zum Beispiel die Beratung einer Bank, wenn sie nicht ausreichend auf die wirtschaftlichen Risiken hinweist, die mit dem Erwerb von Anteilen von Immobilienfonds verbunden sind. So muss die Bank den Anleger zunächst über die Spezifik der Anlageform aufklären und ihm erläutern, wie genau die Anlage aufgebaut ist. Darüber hinaus muss eine Bank auf die Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme und der  der Auflösung des Fonds hinweisen.
Die Bank muss den Kunden über Verlustrisiken aufklären,  insbesondere bei geschlossenen Immobilienfonds. Hier muss explizit auf das Risiko eines Totalverlustes für den Anleger hingewiesen werden, das beispielsweise bestehen kann, wenn der Fonds unter Mietausfällen leidet.
Ein weiterer häufiger Beratungsfehler durch Banken bei Immobilienfonds, ist die fehlende Aufklärung darüber, dass der Anleger für unter Umständen Verluste des Fonds selbst haften muss, was insbesondere bei der Beteiligung an Gesellschaften der Fall sein kann. Hier können Nachschusspflichten des Anlegers bestehen oder das Risiko, dass der Anleger als Gesellschafter sogar mit seinem privaten Vermögen unbegrenzt haften. Wurde dies nicht hinreichend gegenüber dem Anleger seitens der Bank dargelegt, liegt ein Beratungsfehler vor.
Eine Aufklärungspflicht besteht auch bei etwaigen Anschlussfinanzierungen und -vermietungen der Immobilie, ebenso wie bei in Betracht kommenden Sanierungen oder Renovierungen, die das angelegte Kapital und so die Ausschüttungen verringern können.
Der Berater muss darüber hinaus über die Marktlage aufklären, wenn dies dem Interesse des Kunden entspricht. Banken müssen die Marktlage der Immobilienfonds im Blick haben.
Ein weitere Beratungsfehler einer Bank kann gegeben sein, wenn ein Dachfonds empfohlen wird, der in einen offenen Immobilienfonds investiert, der Kunde aber nicht darüber aufgeklärt wird, dass dieser bereits einmal die Rücknahme von Fondsanteilen ausgesetzt hatte.

 



Autor(-en):
Carola Ritterbach
Rechtsanwältin
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


Kontakt: ritterbach@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: Januar 2014


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Über die Autoren:

Carola Ritterbach, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht

Portrait Carola-Ritterbach

Rechtsanwältin Carola Ritterbach arbeitet seit vielen Jahren im Bereich des Bankrechts. Sie ist Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht. Sie unterstützt Verbraucher und Unternehmer in jeglichen Bereichen, in denen Schwierigkeiten mit ihren Banken aufgetreten sind oder drohen aufzutreten.

Beispiele aus dem Tätigkeitsbereich von Rechtsanwältin Carola Ritterbach:

  • Beratung und Vertretung von Bankkunden bei allen Fragen hinsichtlich Darlehensverträgen, Kreditsicherheiten, wie beispielsweise Bürgschaften oder Grundschulden und Kapitalanlagen wie z.B. Wertpapiere oder Fonds
  • Durchsetzung von Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüchen bei Bankberatungsfehlern, z.B. beim Abschluss von offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, Schiffsfonds, Zinsdifferenzgeschäften, Swapverträgen etc.
  • Beratung bei Fragen zur Anlagevermittlung und Prospekthaftung
  • Rückabwicklung von Bankanlageprodukten, die sich im Nachhinein als Verlust erweisen
  • Abwehr von Ansprüchen aus sittenwidrigen Angehörigen-Bürgschaften oder Darlehensmitübernahmen
  • Abwehr von Forderungen aus unzulässigen Klauseln in Bankverträgen
  • Rückabwicklung unberechtigter Gebührenzahlungen an Banken
  • Widerruf und Rückabwicklung von Immobiliendarlehen aufgrund fehlerhafter Widerrufserklärungen
  • Abwicklung von Leasingverträgen
  • Begleitung bei Sanierungen notleidender Finanzierungen
  • Unterstützung bei allen Fragen rund um das Girokonto, Sparbuch und dem elektronischen Zahlungsverkehr Wahrung des Bankgeheimnisses und Beanspruchung von Bankauskünften
  • Beratung und Vertretung im Bereich des Factorings

Rechtsanwältin Carola Ritterbach hat im Bankrecht veröffentlicht:

  • Die Beraterhaftung im Kapitalmarktrecht, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-30-4
  • Kreditsicherheiten, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-27
  • Kreditzinsen und Vorfälligkeitsentschädigung - Gewinn- und Schadensberechnung der Banken, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-45-8
  • Bankvertragsrecht, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-32-8
  • Kreditvertragsrecht, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-35-9
  • Leasingrecht – Einführung in das Recht des Leasings, ISBN 978-3-939384-25-0, 2014, Verlag Mittelstand und Recht

 

Rechtsanwältin Ritterbach ist Dozentin für Bank- und Kapitalmarktrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht im Deutschen Anwaltsverein.

Rechtsanwältin Ritterbach bietet Schulungen, Vorträge und Seminare zu den Themen:

  • Die Bürgschaft - Wer bürgt wird gewürgt?
  • Pflichten und Haftung bei der Anlageberatung - Welche Rechte haben Sie gegenüber Ihrer Bank?
  • Bankstrategien von Unternehmen – u.a.: Zweibankenstrategie, die passende Bank für Ihr Geschäft
  • Die Abrechnung von Leasingverträgen - Was Leasinggesellschaften dürfen und worauf Sie achten sollten
  • Der Verkauf von notleidenden Krediten – Was darf Ihre Bank und was nicht
  • Datenschutz im Bankrecht – Bankgeheimnis und Bankauskünfte: Wer erfährt was?

Kontaktieren Sie Rechtsanwältin Ritterbach unter:
Mail: ritterbach@brennecke-rechtsanwaelte.de
Telefon: 0721-20396-26

 

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