Vertragsgestaltung zur schnellen Durchsetzung von Mietzinsforderungen

Die Frage, ob Mietzinsansprüche im Wege des Urkundenprozesses geltend gemacht werden können, ist umstritten, zum Teil wird zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietrecht differenziert. Da sich unsere Kanzlei in erster Linie mit Gewerberaummietrecht beschäftigt, sei hier nur auf diesen Punkt eingegangen. Im Gewerberaummietrecht wird der Urkundenprozess fast einhellig für zulässig erachtet. Der Urkundenprozess ist schneller, als der normale Zivilprozess und bietet sich deshalb für die Geltendmachung von Mietzinsansprüchen an. Im Urkundenprozess müssen nur alle für die Schlüssigkeit der Klage erforderlichen Umstände durch Urkunden belegt werden. Als Beweismittel sind bezüglich der Echtheit oder Unechtheit einer Urkunde sowie bezüglich anderer Tatsachen nur Urkunden und der Antrag auf Parteivernehmung zulässig. Der Urkundenbeweis kann nur durch Vorlegung der Urkunden angetreten werden. Wird die Echtheit der Urkunde bestritten, ist der Kläger für die Echtheit beweispflichtig. Um aber im Gewerberaummietvertrag sicherzustellen, dass rückständiger Mietzins im Urkundenprozess geltend gemacht werden kann, müssen bei der Vertragsgestaltung Mietminderungs- und Zurückbehaltungsrechte ausgeschlossen werden, damit der Mieter diese nicht im Urkundenprozess einwenden und den Prozess dadurch sabotieren kann, sondern auf die getrennte Rückforderung angewiesen ist. Fehlt eine solche Bestimmung, ist der schnelle Erfolg im Urkundenprozess in Gefahr. Der Vermieter läuft seinem Geld hinterher. Der Vermieter kann das Risiko, dass der Mieter nicht mehr zur Zahlung in der Lage ist, minimieren. Vorsicht, in fast allen Fällen sind hierzu Änderungen und Ergänzungen der Formularmietverträge erforderlich.

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