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Teilabnahme in Architektenverträgen

Fall: Ein Architekt ist mit sog. Vollarchitektur (Leistungsphasen 1-9 gem. § 15 HOAI) beauftragt. Nach 8 Jahren stellen sich Mängel am hergestellten Gebäude heraus. Der Architekt hätte die Entstehung des Mangels bei ordnungsgemäßer Bauüberwachung verhindern können.

Problem: Die Gewährleistungsansprüche gegen den Bauunternehmer sind bereits verjährt. Die Verjährung der Gewährleistungsansprüche gegen den vollumfänglich beauftragten Architekten beginnt jedoch frühestens mit Ablauf der Gewährleistungsfrist gegen den Bauunternehmer, weil der Architekt Überprüfung möglicher Gewährleistungsansprüche des Bauherrn vor Ablauf ihrer Verjährung schuldet.

 

Damit endet die Verjährung des Gewährleistungsanspruches gegen den Architekten in der Regel erst 10 Jahre nach Abnahme gegenüber dem Bauunternehmen.

 

Lösung: Der Architekt sollte mit dem Bauherrn eine Teilabnahme nach Leistungsphase 8 vereinbaren und eine förmliche Teilabnahme nach Fertigstellung des gebäudes durch. Die Verjährung der Gewährleistungsansprüche aus fehlerhafter Bauüberwachung endet somit 5 Jahre früher als im Regelfall.

 

Frage: kann eine solche Vereinbarung auch von vornherein im Architektenvertrag vereinbart werde?

 

Antwort: Ja, dies ist möglich. Der BGH hat ausdrücklich betont, dass eine Teilabnahme nach Phase 8 des § 15 HOAI formularmäßig vereinbart werden kann (VII ZR 161/00). Eine solche Klausel verstößt auch nicht gegen ABG-Recht, da eine Teilabnahme im Werkvertragsrecht in § 641 I 2 BGB ja gerade vorgesehen ist und keine Verkürzung gesetzlicher Gewährleistungsfristen eintritt.


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Portrait  Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen um Bau- und Werkverträge. Er prüft Bauverträge, begleitet Bauvorhaben in den verschiedenen Leistungsphasen und vertritt bei Streitigkeiten um Bauleistungen. Er berät und vertritt im öffentlichen Baurecht wie im privaten Baurecht. Er ist Fachmann für VOB- wie für BGB-Verträge.
Rechtsanwalt Bühler begleitet Rechtsstreite um Baumängel über die außergerichtliche Verhandlung mit Sachverständigen über das selbständige Beweissicherungsverfahren bis hin zum Bauprozess.
Er berät Architekten, Bauunternehmen, Subunternehmer, Handwerker und Bauherren in allen Belangen wie Baugenehmigung, Bauplanung, Bauausführung sowie Bauabnahme. Er begleitet Geschäftsführer von Bauunternehmen bei Auseinandersetzungen nach dem Baugeldforderungssicherungsgesetz.
Rechtsanwalt Olaf Bühler ist Dozent für Baurecht und Architektenrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er hat im Baurecht veröffentlicht:

  • „Der Bebauungsplan im öffentlichen Baurecht“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-19-9
  • „Die Baugenehmigung“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-37-3

Olaf Bühler ist Dozent für Baurecht bei der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet Vorträge, Seminare und Schulungen zu den Themen:

  • HOAI für Architekten und Ingenieure
  • Bauen im Bestand
  • Die Koordinierungspflichten der am Bau Beteiligten
  • Gestörter Bauablauf aus Auftraggebersicht
  • Baugeldforderungssicherungsgesetz – Haftungsfalle für Geschäftsführer

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