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Nebenkostenabrechnung – welche Abrechnungsmethode ist erlaubt?


Nebenkostenabrechnung – welche Abrechnungsmethode ist erlaubt?

Für die Abrechung von Nebenkosten können verschiedene Methoden herangezogen werden.
Nach dem Abflussprinzip rechnet der Vermieter gegenüber den Mietern die in dem entsprechenden Kalenderjahr angefallenen Vorauszahlungen für den kommenden Abrechnungszeitraum zuzüglich der angefallenen Nachzahlung des bestehenden Abrechnungszeitraumes ab.

Nach dem Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip werden die Kosten der tatsächlich in dem angefallenen Zeitraum verbrauchten Leistungen in Rechnung gestellt.

Ob ein Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf dem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen oder er auch die Kosten abrechnen darf, mit denen er selbst durch Vorauszahlung und Rückzahlungen belastet wird, hatte der Bundesgerichtshofs in seinem Urteil am 20. Februar 2008 (Fußnote) zu entscheiden. Diesem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Klägerin, die seit 1997 Mieterin einer Wohnung des Beklagten war, verlangte Erstattung ihrer Meinung nach zuviel gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum 2004. Dieses Begehren richtete sich auf die Kosten der Wasserversorgung und des Abwassers. Während die Beklagte nach dem so genannten Abflussprinzip die Nebenkosten berechnet, fordert die Mieterin eine Abrechnung nach dem Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip. Insbesondere war die Klägerin der Meinung, dass die Beklagte nur die Kosten des im Jahr 2004 tatsächlich verbrauchten Wasser/ und beseitigten Abwassers in Rechnung stellen darf. Das Berufsgericht ist dem gefolgt und hat die Beklagte zur Rückzahlung eines Teilbetrages des Postens der Vorauszahlung der Nebenkosten verurteilt.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es rechtmäßig ist, wenn die Beklagte auch nach dem Abflussprinzip verfährt. Aus den hier einschlägigen Vorschriften der §§ 556 ff. BGB sei nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Nebenkosten festlegt.

Anderenfalls hätte der Vermieter jeweils den Gesamtverbrauch zum Jahresende abzulesen oder abzuschätzen und die Abrechnung des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufzuteilen. Das ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs für den Vermieter, der dadurch einen zusätzlichen Aufwand hat, nicht zumutbar sei und von schutzwürdigen Interessen des Mieters auch nicht überlagert.

Die von der Beklagten verwendete Abrechnungsmethode des Abflussprinzps ermöglicht grundsätzlich ebenfalls eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten. Hier wird auf Kosten abgestellt mit der der Vermieter vom Leistungsträger im Abrechnungszeitraum belastet wird.

Ob dagegen in besonderen Ausnahmefällen eines Mieterwechsels der Vermieter nach Treu und Glauben (Fußnote) gehindert sein könnte, die Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, wurde nicht entschieden, da die Klägerin durchgängig Mieterin der Beklagten war.



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Stand: Juli 2026


Rechtsanwalt Peter Hesse studierte Rechtswissenschaften in Potsdam. Er ist seit 2006 Partner bei Brennecke & Partner sowie Gründer und Geschäftsführer des Standortes Potsdam.

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Persönliches

Während seines Studium und des Referendariats am Landgericht Potsdam war Rechtsanwalt Peter Hesse als Leistungssportler in der 1. und 2. Bundesliga in der Sportart Ringen tätig.

Rechtsanwalt Peter Hesse ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 

und Autor eines Blog´s zu Themen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts.

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  • Arbeitsgemeinschaft Sportrecht im DAV
  • Präsidiumsmitglied Ringerclub "RC Germania" Potsdam e.V.
  • Präsidiumsmitglied Ringerverband Brandenburg e.V.

Veröffentlichungen

Gericht / Az.: BGH vom 20.02.2008, AZ: VIII ZR 49/07
Normen: § 556 BGB

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Rechtsinfos/ Mietrecht/ Nebenkosten