Nebenkosten und der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgt im Gewerbemietrecht aus § 242 BGB. § 556 III BGB und § 560 V BGB betreffen Wohnraummietverhältnisse. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz betrifft nicht nur die Höhe der jeweiligen Betriebskostenart, sondern auch den Ansatz von Betriebkostenarten dem Grunde nach, auch wenn sie als umlagefahig vereinbart sind. Sind sie in besonderem Maße unnötig, müssen sie in der Abrechnung ganz entfallen. Der Grundsatz besagt, dass nur die Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Es kommt auf den vernünftigen Vermieter an, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis erreichen will. Es besteht also ein Ermessensspielraum, den der Vermieter einzelfallorientiert unter Berücksichtigung eines zumutbaren Zeit- und Organisationsaufwands ausschöpfen muss. Unterfall des Wirtschaftslichkeitsgrundsatzes ist die Sparsamkeit. Soweit der Vermieter überhaupt Einfluss auf die Höhe der Kosten hat, muss er einen zumutbaren Aufwand betreiben, um - etwa beim Hausmeisterdienst - einen günstigen Vertrag zu schließen. Bei größeren Objekten, bei längerer Vertragsdauer und bei größerem Finanzvolumen können die Anforderungen, insbesondere bei professionellen Vermietern, aber steigen bis hin zu einer regelrechten Ausschreibung mit sorgfaltiger Auswahl des Bieterkreises. Die Prüfung hat also zweistufig zu erfolgen: Sind die abgerechneten Preise objektiv zu hoch? Wenn ja, sind die Anstrengungen des Vermieters bei der Preisermittlung zu überprüfen. Waren sie unzureichend, ist die Abrechnung auf den Marktpreis zu reduzieren. Waren sie ausreichend, konnte also der Vermieter den überhöhten Preis nicht erkennen, darf er ihn gegenüber den Mietern abrechnen. Der Vermieter ist nach seiner Wahl berechtigt, bestimmte Leistungen selbst zu erbringen oder durch eigene Angestellte erbringen zu lassen! (z.B. Reinigung, Gartenpflege, Hausmeistertätigkeit). Dabei sind maximal die üblichen Fremdkosten ohne Mehrwertsteuer bzw. die tatsächlichen Kosten der eigenen Angestellten abzurechnen. Eine Änderung der Bewirtschaftungsform ist zwar grundsätzlich möglich, damit verbundene Kostensteigerungen sind aber nur umlegbar, wenn die Änderung nicht willkürlich erfolgte, sondern aus nachvollziehbaren Gründen. Auch Regiebetriebe sind mögliche Fremdfirmen in diesem Sinne. Als Regiebetrieb wird dabei ein Unternehmen bezeichnet, das ganz oder teilweise dem Vermieter gehört. Auch wenn von Anfang an ein Regiebetrieb tätig wird, kann Vorsicht geboten sein, weil der Vermieter auf diesem Wege möglicherweise versucht, höhere Gewinne als üblich zu erzielen; eine Preiskontrolle ist also notwendig. Dem Vermieter ist es nicht verwehrt, die Bewirtschaftung des Objekts insgesamt an Fremdfirmen zu vergeben. Die dadurch bedingten Kosten kann er aber nur auf die Mieter umlegen, sofern die Fremdfirma Leistungen durchfuhrt, die zu den abrechnungsfähigen Betriebskosten gehören; zum Teil verstecken sich in solchen Verträgen allein vom Vermieter zu tragende Verwaltungsmaßnahmen oder Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten. Instandhaltungsmaßnahmen sind vorbeugende Maßnahmen, die den bestehenden ordnungsgemäßen Zustand aufrechterhalten bzw. drohende Schäden von vornherein unterbinden sollen; Wartung erschöpft sich hingegen in Überprüfung und Einstellung, d.h. in der Pflege, Reinigung und Justierung. Die Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein; Vorsicht ist in jedem Fall bei so genannten Vollwartungsverträgen geboten, die in der Regel auch gewisse Reparaturarbeiten umfassen. Der Versicherungsschutz für das Haus muss auf das nötige beschränkt sein. Eine Versicherung gegen ein Risiko, das nicht besteht, ist unnötig. Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist aber nur dann verletzt, wenn der Versicherungsschutz ohne diese überflüssigen Leistungen überhaupt erhältlich und billiger ist.Kontakt: brennecke@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: 03/06
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Harald Brennecke, Rechtsanwalt
Harald Brennecke berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen von Gewerbemietverhältnissen.
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Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Harald Brennecke prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG.
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