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NEBENKOSTEN IN DER WOHNUNGSMIETE

    Dieser Beitrag wurde 1997 in der Zeitschrift "Bauen und Wohnen" veröffentlicht .
Haben Sie auch den Eindruck, daß Ihre jährliche Nebenkostenabrechnung zu hoch ist? Von Mietern werden häufig unzulässig Kosten verlangt, welche nur alleine der Vermieter zu tragen hat. Damit Sie nicht zu viel zahlen, prüfen Sie sorgfältig Ihre Abrechnung. Bitte beachten Sie, daß die nachfolgenden Grundsätze nur für die WOHNUNGSMIETE gelten. Bei der gewerblichen Miete bestehen etliche Einschränkungen nicht. Inhalt:
  • Nebenkosten müssen vereinbart werden
  • Abrechnung oder Pauschale ?
  • Nebenkosten, die zulässig vereinbart werden können
  • "kalte" Nebenkosten
  • Verteilerschlüssel für kalte Nebenkosten
  • "warme" Nebenkosten
  • Verteilerschlüssel für warme Nebenkosten
  • Vorauszahlung und Abrechnung
  • Abrechnung - Form, Inhalt
  • Verjährung von Nebenkosten-(Rück-)-Forderungen
  • Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen
I. Nebenkosten müssen vereinbart sein a. gesetzlicher Grundsatz: Nebenkosten zahlt Vermieter Nach dem Gesetz trägt die Nebenkosten grundsätzlich der Vermieter. Er kann diese Kosten bei seiner Kalkulation der MIETE berücksichtigen, ohne daß dies nach außen hervortritt. b. zulässige vertragliche Abänderung des gesetzlichen Grundsatzes: Nebenkosten zahlt Mieter In Mietverträgen darf vereinbart werden - und dies ist durchaus die Regel-, daß der Mieter die Nebenkosten zusätzlich neben der Miete übernimmt. Normalerweise werden dann monatliche Vorauszahlungen verlangt, über die nach Ablauf der Abrechnungsperiode (1 Jahr) abgerechnet werden muß. Dies bedeutet aber, daß nicht vereinbarte Nebenkosten auch nicht vom Mieter zu tragen sind. Voraussetzung für eine Zahlungspflicht des Mieters ist, daß der Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung enthält, dass und welche Nebenkosten zusätzlich zur Miete berechnet werden dürfen. Enthält der Mietvertrag keine solche Vereinbarung, muß der Vermieter die Nebenkosten selber zahlen. Ist im Mietvertrag nicht klar und eindeutig bestimmt, welche Nebenkosten im einzelnen der Mieter zu tragen hat, so ist diese Vereinbarung unwirksam und der Vermieter muß für sie selber aufkommen. Tauchen in der Nebenkostenabrechnung Positionen auf, die im Mietvertrag nicht ausdrücklich genannt sind oder die nicht tatsächlich angefallen sind (z.B. Betrag für einen nicht existierenden Aufzug), so müssen diese auch nicht vom Mieter bezahlt werden. II. Nebenkosten mit Abrechnung oder Pauschale Wurden Nebenkosten vereinbart, ist zu unterscheiden, ob eine feste Pauschale oder eine Vorauszahlung mit Abrechnung vereinbart wurden. Haben die Mietparteien die Zahlung einer Nebenkostenpauschale vereinbart, so braucht der Mieter keine Nachzahlung zu leisten, selbst wenn durch den Pauschalbetrag die Nebenkosten nicht abgedeckt sind. Allerdings kann er auch keine Rückzahlung verlangen, wenn die Pauschale höher war als die tatsächlichen Kosten. III. Keine Nebenkosten Die Kosten, die nur einmalig oder nur unregelmäßig vorkommen, sind keine Nebenkosten, d. h. für diese muß der Vermieter aufkommen. Egal, was im Mietvertrag steht, dürfen folgende Posten sind keine Nebenkosten, für die der Mieter zahlen muß:
    1. Reparaturkosten
    2. Bankgebühren
    3. Portokosten
    4. Wartungskosten für die Klingelsprechanlage
    5. Verwaltungskosten
    6. Gastankmiete
    7. Beiträge des Vermieters zu Grundeigentümervereinen
    8. Reparaturkostenversicherung
    9. Mietausfallversicherung
    10. Umweltschädenversicherung
    11. Dachrinnenreinigung
    12. Pförtner- und Überwachungskosten
IV. Die einzelnen zulässigen Nebenkosten und Umlageschlüssel A Die "kalten" Nebenkosten 1. Grundsteuer In manchen Verträgen werden Grundsteuern auch "öffentliche Lasten des Grundstücks" genannt. Steht im Mietvertrag nur etwas von "Hausgebühren" oder "städtischen Gebühren", muß der Mieter die Position "Grundsteuer" nicht zahlen! 2. Wasserkosten Hierunter fallen: Wassergeld, Kosten der Wasseruhr, Kosten für eine Wasseraufbereitungs- und Wasserhebeanlage. Extrem hohe Verbäuche, z. B. im Vergleich zum Vorjahr, muß der Vermieter aufklären. In diesem Falle könnte das Rohrleitungssystem undicht oder der Wasserzähler defekt sein. 3. Abwasser Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage (auch Kanalgebühren/ Sielgebühren genannt) oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer Klär- und Sickergrube des Vermieters. Kosten für die Beseitigung einer Abflußverstopfung sind nie Nebenkosten, können aber im Einzelfall von Kleinreparaturklauseln gedeckt sein. 4. Fahrstuhlkosten Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege der Anlage, regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, Reinigung der Anlage und der Notrufbereitschaft. Reparaturkosten sind nie umlagefähige Fahrstuhlkosten ! Bei Wartzungsverträgen muss überprüft werden, ob es sich um normale Wartung oder um Vollwartung handelt, die Reparaturen mit einschliesst. Die Differenz zur normalen Wartung kann dann nicht auf die Nebenkosten umgelegt werden. 5. Straßenreinigung und Müllabfuhr Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt. Keine Müllabfuhrkosten sind Kosten für einen Container, um Bauschutt oder Gartenabfälle zu beseitigen. 6. Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung Kosten für die Säuberung von Zugängen, Fluren, Treppen, Keller, Wohnräumen oder Waschküchen. Werden diese Arbeiten von einer Putzfrau erledigt, dann gehört deren Lohn inklusive Weihnachtsgeld und Berufsgenossenschaft zu den Kosten der Hausreinigung. Putzen die Mieter selber, dann entstehen natürlich keine Hausreinigunskosten ! Kosten für die Ungezieferbekämpfung sind nur dann Betriebskosten, wenn sie laufend entstehen ! 7. Gartenpflege Kosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen, auch Kosten der Neuanlegung eines Rasens, der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, Pflege von Spielplätzen. Jedoch nicht die Kosten von Neuanlage eines Gartens oder Anschaffungskosten von Gartengeräten. 8. Beleuchtung Stromkosten für gemeinschaftlich genutzte Räume. 9. Schornsteinreinigung Schornsteinfegerkosten und Kosten der Immissionsmessung Diese können aber nicht in die "kalte" Nebenkostenabrechnung, sondern nur in die Heizkostenabrechnung einbezogen werden. 10. Sach- und Haftpflichtversicherung Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm- und Wasserschäden, Kosten der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude , den Öltank und den Aufzug. Rechtsschutzversicherung u. ä. gehören nicht hierunter! 11. Hausmeister/Hauswart Lohnkosten und die Sozialversicherungsbeiträge. Die Mieter zahlen für die typische Hausmeisteraufgaben (Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, bedienen der Zentralheizung). Kümmert sich der Hausmeister aber auch um andere Aufgaben, z.B. reinigt er das Treppenhaus, so dürfen diese Kosten nicht nochmals gesondert in die Nebenkostenabrechnung angesetzt werden, wenn diese schon mit der Vergütung für den Hausmeister bezahlt worden sind: 12. Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel Betriebs-, Stom- und Wartungskosten, beim Kabel auch die monatliche Grundgebühr der Post. Einmalige Anschlußgebühren der Post sind keine Nebenkosten: 13. Maschinelle Wascheinrichtung Strom, Reinigung und Wartung der Gemeinschaftswaschmaschinen. Bei Münzgeräten muß der Vermieter nachweisen, daß die Kosten nicht bereits durch Münzeinnahme gedeckt sind. 14. Sonstige Nebenkosten z.B. Kosten für Schwimmbad, Sauna, Prüfgebühren für einen Feuerlöscher. Im Mietvertrag muß stehen, welche Kosten unter "sonstige" fallen. Bloßer Hinweis auf "sonstige Kosten" reicht nicht aus: B Der Verteilerschlüssel für die kalten Nebenkosten Üblicherweise wird dieser im Mietvertrag vereinbart oder der Vermieter legt ihn nach "billigem Ermessen" einmalig fest. Der einmal festgelegte Verteilerschlüssel darf nicht ohne weiteres vom Vermieter geändert werden; einer Änderung müssen alle Mieter zustimmen ! Die gebräuchlichsten Verteilerschlüsssel orientieren sich nach der Wohnungsgröße oder nach Personenzahl. Beide Verteilerschlüssel können aber auch kombiniert werden. Der Vermieter muß sowohl die von ihm selbst bewohnte als auch leerstehende Wohnungen (bei Personenschlüssel wird je leerstehender Wohnung immer eine Person angesetzt) berücksichtigen und selber zahlen: Wird nach Personenzahl verteilt, kann eine weitere Person in die Nebenkostenabrechnung einbezogen werden, wenn durch die Häufigkeit der Besuche nach außen der Eindruck entsteht, daß eine weitere Person in der Wohnung lebt, unabhängig davon, ob wirklich ein dauerndes Wohnen vorliegt. Kurzzeitige Abwesenheit oder kurzzeitiger Besuch bleiben unberücksichtigt: Führt die Abrechnung nach der Wohnungsgröße zu einer grob unbilligen Belastung eines Mieters (ein Alleinstehender zahlt so viel wie eine große Familie), so kann eine Änderung des Verteilerschlüssels verlangt werden: C. Die "warmen" Nebenkosten Die Heizkostenverordnung schreibt die verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Danach müssen mindestens 50 % und dürfen höchstens 70 % der Heizkosten nach Verbrauch verteilt werden. Die restlichen 30% bis 50% müssen nach einem festen Maßstab, in der Regel nach der Wohnfläche, verteilt werden. Eine Ausnahme ist nur dann möglich, wenn Verbrauchserfassung nicht möglich ist (Wohnheim, technische Unmöglichkeit oder Unwirtschaftlichkeit, z.B. in 2-FH.). Dann können die Heizkosten in der Miete enthalten sein oder nach der Wohnfläche verteilt werden. 1. Einzelne Heizkosten a) Abrechnungszeitraum beträgt 12 Monate. Prüfen, daß nicht ein Zeitraum abgerechnet wird, für den schon einmal bezahlt wurde. b) Brennstoffkosten - das gesamte Ölverbrauch des Mietshauses. Zunächst muß der Restbestand aus dem Vorjahr und die Einkäufe in der Zeit der Abrechnungsperiode genannt werden. Am Ende der Abrechnungsperiode muß der Vermieter ermitteln, wieviel Heizöl noch im Tank ist und diesen abziehen. 2. Heiznebenkosten a) Betriebsstrom Stromkosten für die Umwälzpumpe, Ölpumpe im Brenner, Beleuchtung im Heizraum. Mehr als 7 % der Brennstoffkosten dürfen die Stromkosten in der Regel nicht ausmachen. b) Bedienungskosten Können nur bei Kohle- und Koksheizungen anfallen. Ist ein Hausmeister beschäftigt, so wird die Heizung in der Regel von ihm bedient. Der Mieter muß dann nicht doppelt zahlen. c) Prüf- und Wartungskosten Gleichzeitig mit der Überprüfung der Anlage werden oft Reparaturen durchgeführt. Reparaturkosten trägt aber der Vermieter! d) Immissionsmessung Diese führt der Schornsteinfeger durch. Nach der Heizkostenverordnung dürfen jetzt hier auch die reinen Schornsteinfegerkosten abgerechnet werden. e) Verbrauchserfassung Dies sind Kosten für den Wärmemeßdienst, d.h. für das Ablesen der Heizkostenverteiler und die Erstellung der Abrechnung. f) Warmwasser Kosten für das Wassergeld ( wenn das Kaltwasser nicht schon bei den sonstigen Nebenkosten abgerechnet wird), Wartungskosten für den Warmwasserzähler und die Energiekosten für das Erwärmen des Wassers. Ist das Haus zentral mit Warmwasser versorgt, sind in den Kosten für die Heizanlage auch Energiekoksten für die Warmwasseer enthalten. 3. Hausnebenkosten Kosten für einen Mieterwechsel. Ziehen Mieter während des Abrechnungszeitraumes aus, muß eine Zwischenablesung durchgeführt und die Heizungskosten auf den ein- und ausziehenden Mieter aufgeteilt werden. 4. Heizkosten und Warmwasserkosten Ölverbrauch (DIN) für die Warmwasserzubereitung zuzüglich der Zusatzkosten für Warmwasser. D Der Verteilerschlüssel für die warmen Nebenkosten 1. Heizkostenaufteilung Die Kosten des ganzen Hauses werden hier auf die einzelne Wohnungen aufgeteilt. Nach der Heizkostenverordnug ist sowohl nach dem festen als auch nach dem verrbrauchsabhängigem Maßstab vorzugehen, so wie dies im Mietvertrag vereinbart wurde. 2. Warmwasserkostenaufteilung Diese sind genau so aufzuteilen wie die Heizkosten. V Vorauszahlung und Abrechnung Eine Vorauszahlung ist nur bei ausdrücklicher Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich. Die Vorauszahlung muß in der jährlichen Abrechnung von den Gesamtkosten abgezogen werden. VI Die Abrechnung 1. Wie muss die Abrechnung aussehen ? Einmal im Jahr muß der Vermieter über die Ein- und Ausgaben Rechenschaft ablegen. Jeder Rechenschritt ist vorzurechnen und außerordentlich hohe Kosten im Vergleich zum Vorjahr müssen erläutert werden. Der Vermieter muß schriftlich abrechnen. Die verschiedene Positionen müssen einzeln aufgezählt werden. Er muß erklären, wie er die Kosten verteilt (siehe Verteilerschlüssel). Der Abrechnungszeitraum muß angegeben werden. Die Abrechnung bezieht sich immer nur auf den Zeitraum von 12 Monaten, nur Rechnungen aus diesem Zeitraum dürfen einbezogen werden. 2. Frist, Verjährung, Verwirkung Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnung verjähren grundsätzlich nach 4 Jahren. Dies gilt für Nachforderungen des Vermieters genauso wie für Rückforderungen des Mieters) Die Verjährungsfrist beginnt aber erst mit dem Zeitpunkt, in dem der Mieter die Abrechnung erhält. Die Nachforderungen des Vermieters können aber verwirkt sein, d. h. der Mieter muß sie nicht mehr bezahlen, wenn er wegen des langen Zeitablaufs annehmen durfte, daß der Vermieter keine Forderungen mehr stellen wird. VII Überprüfung der Nebenkostenabrechnung Der Vermieter hat auf Verlangen des Mieters die Originalabrechnungen zu zeigen. Er muss diese aber dem Mieter nicht zuschicken, sondern darf verlangen, daß der Mieter diese beim Vermieter einsieht. Falls der Vermieter dem Mieter auf dessen verlangen Kopien der Rechnungen schickt (awas er nicht muss), muss der Vermieter den Mieter vorher darüber aufklären, falls er hierfür Kopierkostenersatz haben will.
Kontakt: brennecke@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: 1997


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Über die Autoren:

Harald Brennecke, Rechtsanwalt

Portrait Harald-Brennecke

Harald Brennecke berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen von Gewerbemietverhältnissen.

 

Rechtsanwalt Harald Brennecke bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

 

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    Parteispezifische Bedürfnisse

    Verlängerungsoptionen und Kündigungsmöglichkeiten

    Untermietklausel und Nachmietersuche

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